EL GRAVE PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA ... QUE SE HA CONVERTIDO EN CATASTRÓFICO EN LLANES

 

En la cumbre de líderes de la Unión Europea (UE) que se celebra en Bruselas este jueves, por primera vez se dedica un debate monográfico al problema de la vivienda en Europa. El presidente del Gobierno español, Pedro Sánchez, ha llegado al encuentro defendiendo que España va a pedir “que desde Europa se articulen medidas legales para poner freno a la compra de vivienda que no sea para uso residencial” y que la UE dé “palancas para actuar en zonas tensionadas por la presión del turismo”. Sánchez ha señalado que se trata de “un problema europeo” y que las dificultades de acceso a la vivienda preocupan “a todos los ciudadanos europeos”. España planteará que se ponga freno a la especulación que surge de la compra de vivienda para uso no residencial (es decir: como inversión, para turismo u otros usos, no para que alguien viva allí) y mayor intervención en zonas donde los precios están “tensionados”.  Las conclusiones de la cumbre son hasta ahora más de carácter político: los líderes piden a la Comisión Europea que redacte un “Plan Europeo de Vivienda Asequible” completo y ambicioso, pero se deja claro que la UE no tiene competencias directas fuertes en materia de vivienda —que sigue siendo principalmente asunto de los Estados miembros, regiones y municipios. Los datos de base que se han puesto encima de la mesa son preocupantes: en la última década el precio de la vivienda en la UE ha subido de media un ~60 % (60,5 %) entre 2015-2025, y en España ha llegado al ~72 %. El País

 Contexto del problema de la vivienda en Europa y España:

• Los precios de la vivienda han escalado de forma generalizada en Europa en los últimos años, y la accesibilidad se ha convertido en uno de los principales problemas sociales. Parlamento Europeo+1
• En España, en concreto, se señala que la situación es especialmente grave: la escasez de vivienda social o asequible es muy acentuada. Por ejemplo: solo alrededor del 1,5 % del parque residencial español es vivienda social en alquiler, frente a una media de ~9 % en la UE. ElHuffPost
• El alquiler y los precios absorben una parte cada vez mayor de los ingresos de los hogares: en España se apunta a que en algunas zonas el alquiler consume hasta el 74 % del salario medio. EL ESPAÑOL+1
• También se vinculan las causas: falta de oferta suficiente, burocracia en construcción, rigidez urbanística, transformación de viviendas a turismo (que reduce la oferta residencial) etc. El País+2Reuters+2
1. Medidas que se discuten o ya se están aplicando
• En España se están planteando medidas como: eliminar decenas de miles de viviendas ofertadas para turismo (por ejemplo en ciudades como Barcelona). euronews+1
• Impuestos más altos para la compra de vivienda por parte de no residentes fuera de la UE, con el objetivo de frenar la especulación. AP News+1
• Desde la UE se están preparando regulaciones para plataformas de alquiler turístico a corto plazo, dado que se estima que agravan la crisis de vivienda asequible. Al Mayadeen English+1
• En la cumbre, España pide que la UE aporte financiación específica para vivienda protegida, y que se otorguen “palancas” legales para que los estados puedan actuar en zonas tensionadas. El Economista+1
2. Limitaciones y debates en torno a la competencia de la UE
• Aunque se reconoce que la crisis es de ámbito europeo, se señala que las competencias de la UE en materia de vivienda son limitadas, y que los Estados miembros tienen una gran parte del protagonismo legislativo y regulatorio. EL ESPAÑOL+1
• También hay diferencias entre países: los mercados de vivienda, los modelos regulativos y fiscales, y los retos urbanos/turísticos varían mucho entre España, Francia, Alemania, Italia… lo que hace más difícil una solución uniforme. The Guardian+1

 Implicaciones que se pueden extraer

• La cuestión de la vivienda ha escalado hasta el nivel de debate entre jefes de Estado/Gobierno europeos, lo que refleja que ya se percibe no solo como un problema social, sino también como un riesgo para la cohesión, la estabilidad social y la competitividad. (Por ejemplo, el presidente del António Costa dijo que la crisis “afecta a los derechos fundamentales de los ciudadanos”, “socava la confianza en nuestras instituciones democráticas” e impacta en la competitividad). RTVE
• Para España, esta cumbre es una oportunidad para empujar hacia una mayor intervención europea en una materia que hasta ahora ha sido casi exclusivamente nacional/regional/local.
• Pero también hay retos importantes: si la UE no tiene competencias directas fuertes en vivienda, y cada país tiene realidades distintas, los efectos concretos pueden tardar en materializarse y requerirán coordinación entre distintos niveles.
• Las medidas que se perfilan —como frenar la compra para inversión o uso no residencial, intervenir en zonas tensionadas, aumentar la vivienda pública o asequible— implican reformas estructurales (urbanismo, fiscalidad, turismo, mercado del alquiler) que no son simples.
• Para alguien en España (y en regiones muy tensionadas como las grandes ciudades, zonas de costa, etc.), esto confirma que el problema es real, que tiene respaldo político creciente, pero que es probable que los cambios no sean inmediatos o uniformes.

El 24 de abril de este año se publicaba en un diario europeo que España gastará alrededor de 1.300 millones de euros (1.480 millones de dólares) de fondos de la UE durante los próximos 10 años en proyectos industriales para construir viviendas sociales muy necesarias en medio del aumento de los precios de los inmuebles y los alquileres, dijo el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez. El plan consiste en ofrecer unas 15.000 viviendas nuevas al año, reduciendo los plazos de construcción hasta en un 60 % y, en última instancia, reduciendo la escasez estimada de 600.000 viviendas, según Sánchez.

Solo el 5 % de las viviendas en España se construyen utilizando métodos industriales, en los que gran parte del edificio se fabrica en fábricas y luego se ensambla en las obras, mientras que en Alemania al menos el 20 % se construyen de esta manera. La medida forma parte de un plan más amplio para aumentar la oferta de viviendas asequibles. La escasez ha desencadenado oleadas de protestas en ciudades españolas, ya que los alquileres se han duplicado y los precios de la vivienda han subido un 44 % desde 2020, según la web inmobiliaria Idealista. El Gobierno socialista también está promoviendo el control de los alquileres en las ciudades más grandes y tratando de limitar los alquileres a corto plazo a turistas y extranjeros, al tiempo que fomenta la construcción de más viviendas sociales, que representan solo el 3 % de todas las viviendas disponibles, muy por debajo de la media europea del 9 %. Sánchez declaró en un evento empresarial en Madrid que la zona oriental de Valencia, que el pasado mes de octubre del año 2024 se vio afectada por las riadas más mortíferas de la historia moderna de España, sería el primer centro de proyectos de construcción industrial, sin especificar cuántas viviendas se construirían allí https://tinyurl.com/49zdcynf

Hay varios estudios y análisis en España que cuantifican (directa o indirectamente) el impacto económico del problema de la vivienda en los hogares y en la economía:

• CCOO (2025) – Impacto macro si bajara el precio de la vivienda
  Un estudio del gabinete de CCOO (avanzado por El País) estima que abaratar la vivienda un 30% liberaría renta para el consumo y crearía ~410.000 empleos en 5 años (780.000 a 10 años) e impulsaría la demanda agregada en 25.000 millones en 5 años. Es un ejercicio contrafactual, pero ilustra el “coste de oportunidad” del sobreesfuerzo en vivienda. El País
• Banco de España (2024-2025) – Diagnóstico económico del mercado y accesibilidad. Concluye que desde 2014 los precios de compra y alquiler han crecido de forma sostenida por demanda fuerte y rigidez de oferta; el desplazamiento a alquiler afecta más a jóvenes y rentas bajas y en zonas urbanas/turísticas. Recomienda aumentar oferta (especialmente alquiler social) y coordinar administraciones por el impacto sobre el poder adquisitivo y la movilidad laboral. BDE
  Además, en documentos técnicos sobre alquiler se recuerda el umbral de esfuerzo del 30% de la renta como frontera a partir de la cual aumenta el riesgo financiero del hogar, hoy alcanza en algunos casos el 74%. BDE
• FUNCAS (2024) – Esfuerzo de alquiler por CCAA
  Calcula que entre 2015-2022 el gasto de los hogares en alquiler subió ~27,7%, por encima del crecimiento de rentas, y usa el 30% de esfuerzo como referencia de asequibilidad. Impacto: menor consumo disponible y mayor riesgo de exclusión en hogares sobrecargados. Funcas+1
• Indicadores europeos (Eurostat/OECD) – Sobrecarga de costes de vivienda
  Miden el porcentaje de población que destina ≥40% de su renta a la vivienda (housing cost overburden). Son métricas estándar que se utilizan en España para valorar el impacto del coste de la vivienda sobre el bienestar y el consumo. European Commission+1
• Estimaciones sectoriales y prensa económica (2024-2025) – Déficit de vivienda asequible y esfuerzo JLL cifró el déficit de vivienda asequible en 1,7 millones de unidades y una inversión necesaria de ~400.000 M€ para cerrarlo (impacto directo en inversión, empleo y alquileres). Otros análisis muestran que en capitales como Barcelona, Madrid o Málaga el esfuerzo de alquiler supera el 30-45% de la renta, drenando consumo de otros bienes. Cinco Días+2Idealista+2
• Evidencia adicional reciente
  Subidas de alquiler (récord en 2024: +11,5%) y advertencias de “calentamiento” del mercado por Oxford Economics (impacto social y en jóvenes), que afectan a movilidad laboral, productividad y consumo. El País+1

 Qué demuestran, en conjunto dichos estudios:

• Menos renta disponible de los hogares (mayor esfuerzo → menos consumo y ahorro). El País+1
• Efectos macro: menor demanda agregada y empleo que el contrafactual de viviendas más baratas sugiere; inversión elevada necesaria para ampliar parque asequible. El País+1
• Impacto social y generacional: jóvenes y rentas bajas soportan más carga; se dificulta la movilidad hacia donde hay trabajo, con costes en productividad. BDE

La situación en España del problema de la vivienda es grave, pero en Llanes con los datos oficiales  demuestran que el problema es una catástrofe. Para empezar el municipio vive una situación muy tensionada—en varios núcleos, directamente saturada—por el peso de las viviendas turísticas frente al parque residencial.

Hechos y cifras que lo acreditan

• 1.004 viviendas turísticas activas (VV+VUT) en el concejo a agosto de 2024, con 5.354 plazas; las VV/VUT ya suponen el 44,1 % de toda la oferta de plazas turísticas de Llanes (compiten casi “de tú a tú” con hoteles, rural y apartamentos). ayuntamientodellanes.com+1
• Carga sobre el parque residencial: en todo el concejo hay 6,33 VV/VUT por cada 100 viviendas; varios núcleos superan claramente ese umbral (p. ej., Posada 9,66; Po 9,23; San Roque l’Acebal 7,35; Barru 6,58; la propia villa de Llanes 6,33; Celoriu 6,11; Nueva 5,04). El estudio identifica formalmente entidades en “situación de saturación o tensionamiento”. ayuntamientodellanes.com
• Medidas extraordinarias del Ayuntamiento (2024→2025):
• Moratoria de 1 año (oct-2024) para nuevas licencias de VV/VUT en zonas con más de 5 por cada 100 viviendas; aprobada en pleno extraordinario. elDiario.es+2RTPA+2
• Prórroga en 2025 y nuevo Plan Especial de Usos Turísticos que amplía la suspensión a todo el municipio y fija un tope del 5 % del total de viviendas por núcleo (los que lo superen se consideran “saturados”). Objetivo explícito: frenar la compra con fines especulativos. coperibadesella.com+3ayuntamientodellanes.com+3La Voz de Asturias+3
• Contexto comarcal: en el Oriente de Asturias hay 2.582 VV/VUT registradas y, a nivel autonómico, estas viviendas ya representan el 33 % de toda la oferta de alojamiento turístico—peso muy alto para un territorio residencialmente pequeño. coperibadesella.com
• Mercado de alquiler “desaparece” en anual y se desplaza a temporada: los portales muestran decenas de anuncios en alquiler temporal (sept-jun) y mucha oferta por meses/semanas, lo que reduce el alquiler estable para residentes y trabajadores. (Muestras de listados actuales). Idealista+2Idealista+2

En Llanes confluyen:

(i)          un volumen muy alto de VV/VUT respecto al parque de viviendas,

(ii)         núcleos que superan el umbral municipal del 5 % y son declarados saturados/tensionados,

(iii)       moratorias y topes regulatorios adoptados por el propio Ayuntamiento para contener la especulación, y

(iv)       escasez de alquiler anual observable en el mercado. Todo ello corrobora que, si el problema es grave en España, en Llanes es especialmente agudo y exige intervención pública continuada. elDiario.es+3ayuntamientodellanes.com+3ayuntamientodellanes.com+3

 Foto: Juan Carlos Armas concejal de Urbanismo y Enrique Riestra alcalde, dos "kinkis" políticos que han sumido a Llanes en el caos urbanístico

La situación catastrófica de la vivienda en Llanes se debe a políticas erráticas centradas en dejar al mercado resolver el problema, sin que los gobiernos locales de Vecinos x Llanes y Partido Popular (PP) hayan actuado eficazmente. Esta situación encaja con lo que reflejan los datos, los informes municipales y la prensa asturiana reciente como nos acreditan los siguientes datos:

1. Política local y falta de intervención hasta 2024

• Entre 2019 y 2023, el gobierno municipal estuvo en manos de Vecinosx Llanes (VxLl) en coalición con el PP, con mayoría suficiente para legislar en materia urbanística y turística.
• Durante ese periodo no se adoptaron políticas de control o planificación sobre las viviendas de uso turístico (VUT), pese a que el fenómeno crecía exponencialmente desde 2016.
• El Plan General de Ordenación (PGO) de Llanes, que podría haber delimitado usos y protegido suelo residencial, llevaba más de una década bloqueado, y la corporación no impulsó su revisión efectiva.
• Mientras tanto, las licencias de VV/VUT siguieron creciendo sin limitación. Los registros autonómicos y el estudio municipal de 2024 muestran un aumento del 300 % en menos de 6 años, pasando de unas 300 viviendas turísticas registradas a más de 1.000 en 2024.

📎 Fuentes: Consejería de Turismo del Principado, Estudio de Impacto del Turismo en Llanes (2024), prensa regional (“El Comercio”, “La Nueva España”, septiembre–octubre 2024).

2. Consecuencias de la inacción: mercado totalmente tensionado

• La ausencia de límites permitió que inversores externos —especialmente del País Vasco y Madrid— comprasen vivienda en Llanes para uso turístico o especulativo, lo que disparó los precios y expulsó a la población local y trabajadora estacional.
• Según el registro autonómico de VV/VUT, Llanes es el segundo concejo de Asturias con más viviendas turísticas, solo por detrás de Oviedo, pero con una población seis veces menor.
• En la práctica, la oferta de alquiler anual casi ha desaparecido: en 2024 apenas había una decena de viviendas disponibles para residencia habitual, mientras que las de temporada turística superaban el millar.
• El estudio municipal de agosto de 2024 (encargado tras fuertes protestas vecinales y presiones del sector hotelero tradicional) concluyó que varios núcleos —Posada, Po, Celoriu, San Roque, Nueva, Barru, entre otros— están “saturados o tensionados” por superar el 5 % de VV/VUT sobre el total de viviendas.

3. Reacción tardía y de carácter reactivo (2024–2025)

• Solo a finales de 2024, tras la presión vecinal y mediática, el Ayuntamiento de Llanes aprobó una moratoria de un año para nuevas licencias de viviendas turísticas.
• Esa moratoria no fue iniciativa propia, sino que se aplicó tras la recomendación del Principado de Asturias, que ofreció cobertura legal a los municipios que quisieran frenar el crecimiento descontrolado.
• En 2025, ya con la situación reconocida oficialmente como “crítica”, el consistorio tuvo que prorrogar la suspensión y elaborar un Plan Especial de Usos Turísticos, lo que evidencia que durante años no existió planificación alguna.

📎 Fuentes: Ayuntamiento de Llanes (Acta del Pleno de octubre 2024 y febrero 2025); La Nueva España, “Llanes prorroga la moratoria de pisos turísticos ante la saturación del concejo” (23/02/2025).

4. Evaluación política y económica

• Las políticas liberales de suelo y vivienda impulsadas por el equipo de Vecinos x Llanes–PP se basaron en la idea de que “el mercado ajustaría la oferta y la demanda”, una postura común en los gobiernos municipales turísticos.
• El resultado fue un “modelo de monocultivo turístico”, con beneficios inmediatos para la hostelería y propietarios de segundas residencias, pero un coste social alto:
• Pérdida de población residente joven.
• Escasez de vivienda para trabajadores locales.
• Desplazamiento de servicios básicos fuera del concejo.
• Aumento del precio medio de compra y alquiler (el m² en Llanes supera ya en un 45 % la media asturiana).
• El Banco de España y el Observatorio de Vivienda del Principado alertan de que en municipios turísticos sin regulación, la presión del alquiler vacacional multiplica los precios residenciales hasta un 30–40 %.

5. Conclusión documentada

La situación de colapso residencial en Llanes no es fruto del azar, sino de una estrategia política errática y pasiva:

• Se confió en el mercado turístico para “ordenar” la vivienda.
• No se aplicaron límites, ni planes de suelo, ni vivienda social.
• Las reacciones llegaron cuando el daño ya era visible: fuga de población, inflación de precios y desaparición del alquiler estable.

Por ello, sí se puede afirmar con base en hechos y datos oficiales que: la crisis de vivienda en Llanes es resultado directo de la falta de intervención y de políticas locales que priorizaron el turismo y la rentabilidad inmediata sobre el equilibrio social y residencial.

Para terminar quiero manifestar que la crisis de la vivienda en España refleja una profunda disfunción estructural derivada de años de políticas insuficientes y de una confianza excesiva en la autorregulación del mercado. La falta de intervención pública, la escasa planificación urbanística y la ausencia de un parque de vivienda social sólido han permitido que la especulación y el turismo desplacen progresivamente el derecho a la vivienda en favor del beneficio económico inmediato. El caso de Llanes es la expresión más extrema de este fracaso: un municipio donde la proliferación incontrolada de viviendas turísticas, la inacción institucional y la dependencia del modelo turístico han generado una auténtica catástrofe social y residencial. En Llanes, el precio del suelo se ha disparado, el alquiler anual prácticamente ha desaparecido y la población local se ve forzada a abandonar su propio territorio ante la imposibilidad de acceder a una vivienda digna. Este escenario, producto de políticas locales erráticas y de una visión de mercado sostenida por los gobiernos de VecinosxLlanes y Partido Popular, simboliza las consecuencias de tratar la vivienda como mercancía y no como un derecho fundamental. La experiencia de Llanes debería servir de advertencia al conjunto del país: sin una acción pública firme, planificada y coordinada, España corre el riesgo de reproducir este modelo en numerosos municipios costeros y turísticos. Solo mediante una política de vivienda basada en la equidad, la regulación del mercado y la planificación territorial sostenible será posible revertir una deriva que amenaza la cohesión social y la esencia misma del Estado del bienestar.

Ya lo dijo Bertrand Russell: “Los científicos se esfuerzan por hacer posible lo imposible. Los políticos por hacer lo posible imposible”.