La noticia publicada hoy en La Voz de Asturias, “Asturias estrena sus primeras zonas tensionadas en Llanes y Cabrales: topes al alquiler y dudas sobre el turismo”, explica que el Principado ha declarado por primera vez zonas de mercado residencial tensionado en Asturias. La medida afecta a los núcleos de Llanes y Posada, en el concejo de Llanes, y a Arenas y Poo, en Cabrales. Se trata de una figura prevista en la ley estatal de vivienda para zonas donde existen dificultades especiales de acceso a la vivienda habitual, especialmente en territorios sometidos a una fuerte presión turística.
El efecto inmediato de esta declaración se produce en el mercado del alquiler residencial. Según expone Alejandra Boto, catedrática de Derecho Administrativo de la Universidad de Oviedo, la medida afecta tanto a los contratos de arrendamiento que ya están en vigor como a los que se firmen durante la vigencia de la zona tensionada. Las consecuencias principales se centran en las limitaciones de renta y en determinadas cuestiones relativas a la duración de los contratos. En los nuevos contratos de vivienda habitual, la renta inicial no podrá superar la última renta vigente en contratos anteriores, conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La noticia subraya que esta limitación no alcanza al alquiler vacacional ni al alquiler de temporada. Alejandra Boto aclara que la declaración solo afecta al alquiler destinado a vivienda habitual, por lo que los alojamientos turísticos y los contratos temporales quedan fuera de sus efectos inmediatos. Por esa razón, considera difícil prever un impacto directo sobre el turismo, ya que, desde el punto de vista jurídico inmediato, el efecto sobre esa actividad sería teóricamente nulo. También se recuerda que la decisión de destinar una vivienda al alquiler residencial o al turístico sigue siendo una decisión privada del propietario.
Además de estos efectos iniciales, la declaración de zona tensionada obliga a elaborar planes específicos para cada área afectada. Esos planes deberán contar con la participación de las administraciones implicadas y podrán incluir medidas regulatorias, fiscales y de fomento. Sin embargo, la noticia señala que ese desarrollo aún está pendiente, por lo que no se conocen todavía las actuaciones concretas que se aplicarán en Llanes, Posada, Arenas y Poo.
El texto también menciona un estudio publicado en la revista Ciudad y Territorio por Enol Álvarez, Elena Lasarte y Fernando Rubiera. Según ese trabajo, la declaración de zonas tensionadas permite activar políticas públicas específicas en materia de vivienda, pero su eficacia dependerá de las medidas posteriores, como incentivos fiscales, regulación o incremento de la oferta de vivienda. El estudio destaca además la importancia de la delimitación territorial, ya que en Asturias la declaración se ha aplicado a núcleos concretos y no a concejos completos.
Desde el Ayuntamiento de Llanes, el alcalde que ha propiciado dicha situación de declaración de zona tensionada por dejar tras once años de gobierno municipal de, VecinosxLlanes y PP, que el mercado campara a sus anchas, Enrique Riestra, reconoce que existe un problema real de vivienda, pero expresa cautela ante la aplicación práctica de la medida. Afirma que todavía hay muchas incógnitas sobre sus consecuencias, sobre los precios que se toparán y sobre la forma en que se aplicarán los límites en unas zonas u otras. Riestra evita posicionarse claramente a favor o en contra y considera necesario esperar a conocer mejor el alcance de la declaración (su subconsciente le sigue traicionando ya que, ni quiere ni puede dejar que el mercado siga campando a sus anchas en Llanes). También señala que la medida debería ir acompañada de actuaciones estructurales, como avances en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y en vivienda pública (eso es lo único que le preocupa, sacar adelante un PGOU hecho a medida para intereses ajenos a los llaniscos de la mano de AVALL, donde la construcción de vivienda pública es la rara excepción que se contempla en dicho plan).
En Cabrales, el alcalde José Sánchez explica que el proceso partió de la necesidad de contar con datos, ya que el ayuntamiento no tenía medios técnicos ni económicos para elaborar por sí solo un estudio. Según ese análisis, las zonas tensionadas del concejo son Arenas y Poo, mientras que otros núcleos quedaron fuera. Sánchez describe una situación en la que los precios dificultan que gente joven pueda vivir en Cabrales, especialmente por la presión del alquiler turístico. Como ejemplo, menciona viviendas alquiladas por 500 euros al mes fuera de temporada que en verano pasan a costar 130 euros diarios.
Pese a reconocer el problema, el alcalde de Cabrales tampoco espera efectos inmediatos de cara al próximo verano. Señala que la elaboración de ordenanzas y regulaciones requiere plazos administrativos, por lo que la situación turística continuará previsiblemente como hasta ahora. También admite que algunos propietarios podrían preferir mantener sus viviendas en el alquiler turístico si les resulta más rentable.
En conjunto, la noticia presenta la declaración de zonas tensionadas en Llanes y Cabrales como un primer paso para intervenir en el mercado residencial, pero con efectos inmediatos limitados al alquiler de vivienda habitual. El impacto real sobre el acceso a la vivienda y sobre el turismo queda pendiente de las medidas que se desarrollen en los próximos meses mediante los planes específicos previstos por la ley.
La referencia empírica más directa en España donde se ha aplicado dicha medida es Cataluña, porque fue la primera en aplicar la limitación de rentas en municipios tensionados. La evidencia disponible permite hablar de contención y bajadas de renta, pero no de solución completa del problema.
Un escenario serio para Llanes, Posada, Arenas y Poo tendría que partir de una idea clara: la declaración de zona tensionada no debería quedarse en un simple tope de alquiler, sino convertirse en el eje de una política pública de vivienda habitual. La Ley estatal de vivienda permite precisamente orientar actuaciones públicas en áreas donde existe riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible, y obliga a que la declaración vaya acompañada de un plan específico con medidas y calendario. Además, la propia ley define la vivienda por su función social, como un bien destinado a satisfacer necesidades básicas de alojamiento, y configura las políticas de vivienda como servicio de interés general https://bit.ly/4wdUGfV
El primer paso inmediato sería aplicar de forma estricta la contención de rentas en los contratos de vivienda habitual. En las zonas tensionadas, el nuevo contrato no puede superar la última renta vigente en los cinco años anteriores, salvo actualizaciones y supuestos tasados; y, cuando el arrendador sea gran tenedor, la renta no puede rebasar el índice estatal de referencia. Esto debería ir acompañado de una oficina pública comarcal o municipal que calcule el precio máximo de cada vivienda antes de firmar el contrato, asesore a inquilinos y propietarios, y evite que la norma dependa de que cada ciudadano conozca por sí solo el sistema legal. Aquí surge el primer problema, sería poner al frente de dicha oficina a una administración como el gobierno municipal de Llanes que no cree en la misma, como ha manifestado el alcalde de Llanes, Enrique Riestra. Sería como poner a la zorra al cuidado de las gallinas https://bit.ly/4cOLAyA
El segundo paso debería ser convertir la información en control real. La ley permite exigir a los grandes tenedores información sobre sus viviendas en zonas tensionadas, incluido uso efectivo, datos del inmueble y cumplimiento de deberes de propiedad. Esa información serviría para distinguir viviendas ocupadas, vacías, turísticas, de temporada, infrautilizadas o en alquiler residencial. Sin ese mapa, la Administración regula a ciegas; con él, puede saber dónde falta vivienda habitual, quién concentra inmuebles y qué viviendas pueden incorporarse al alquiler asequible https://bit.ly/42J68SW
La experiencia catalana muestra que la contención de precios necesita inspección, publicidad transparente y sanciones. Cataluña aplica la limitación de alquiler desde el 16 de marzo de 2024 en 140 municipios, ampliados después a otros 131, hasta llegar a 271 municipios donde vive el 90% de la población catalana https://bit.ly/3RhPRBW Según el Ministerio de Vivienda, durante el primer año de aplicación, en los 140 municipios catalanes inicialmente declarados tensionados los alquileres bajaron un 4,9%, y en Barcelona un 8,9%. El Ministerio también señaló un aumento de contratos vigentes respecto al año anterior. Además, un estudio académico sobre la regulación catalana anterior de 2020 estimó una reducción de las rentas pagadas de entre el 4% y el 6%, sin encontrar evidencia de reducción de la oferta medida por contratos firmados, contratos finalizados o stock activo https://bit.ly/4n3zuF4
Esa evidencia permite afirmar una cosa concreta: la regulación puede contener o reducir precios del alquiler residencial cuando se aplica con datos, índice de referencia, publicidad obligatoria y control administrativo. No permite afirmar que por sí sola resuelva todo el problema de acceso a la vivienda. De hecho, la propia experiencia catalana muestra que, si no se cierran vías de escape, parte del mercado puede desplazarse hacia contratos de temporada o fórmulas que intentan evitar la contención de rentas. El decreto catalán de 2025 recogió que, tras la entrada en vigor de la contención, los alquileres de temporada aumentaron un 37,5% interanual en el tercer trimestre de 2024, y que en Barcelona representaban el 32,7% de los nuevos contratos. La norma respondió obligando a informar del precio de referencia, la renta anterior, la condición de gran tenedor y la finalidad del contrato, además de tipificar como infracción la finalidad simulada o fraudulenta https://bit.ly/4nekIeU
Por eso, en Llanes y Cabrales la medida debería completarse con una regulación específica del alquiler de temporada cuando en realidad encubra vivienda habitual. Si una vivienda se alquila a una persona que necesita residir allí por trabajo, estudios, cuidados o arraigo, no debería bastar con llamarlo “temporada” para eludir la función residencial. La actuación pública debería exigir que el contrato indique su finalidad real, que los anuncios muestren el índice o la renta anterior, y que la Administración pueda sancionar precios superiores al máximo legal o finalidades contractuales falsas, siguiendo el modelo de control ya desarrollado en Cataluña https://bit.ly/498pm8c
El tercer eje sería movilizar vivienda vacía o infrautilizada hacia alquiler habitual asequible. La Ley estatal prevé incentivos fiscales: la reducción en IRPF puede llegar al 90% si se firma un nuevo contrato en zona tensionada rebajando más de un 5% la renta respecto al contrato anterior, y al 70% cuando se alquile por primera vez en zona tensionada a jóvenes de entre 18 y 35 años o cuando la vivienda se arriende a una Administración, entidad sin ánimo de lucro o programa público con renta limitada. Esa vía debería combinarse con garantías públicas frente a impago, ayudas a rehabilitación condicionadas a alquiler estable y asequible, y convenios con propietarios para ceder viviendas a bolsas públicas de alquiler.
A la vez, la política fiscal municipal debería penalizar la retención injustificada de vivienda vacía allí donde sea legalmente aplicable. La Ley estatal permite modular el recargo del IBI sobre inmuebles residenciales desocupados con carácter permanente, hasta un máximo del 150% según duración de la desocupación y número de viviendas del mismo titular en el municipio. Esta medida no sustituye a la oferta pública, pero sí refuerza la idea de que la vivienda no puede funcionar solo como activo inmóvil cuando existe una necesidad acreditada de residencia habitual https://bit.ly/4epBa9D
En un municipio como Llanes, donde existe un volumen significativo de viviendas cerradas durante la mayor parte del año y ocupadas solo en temporada estival, la política fiscal municipal debería utilizar el recargo del IBI únicamente en los supuestos en que la ley permita considerar esas viviendas como inmuebles residenciales desocupados con carácter permanente y sin causa justificada. En esos casos, los propietarios podrían ver incrementado el coste fiscal de mantener la vivienda fuera del uso residencial habitual, mediante un recargo que puede modularse según el tiempo de desocupación y el número de viviendas del mismo titular. La medida no supondría gravar automáticamente toda segunda residencia utilizada en verano, sino penalizar la retención injustificada de viviendas que permanecen cerradas de forma continuada mientras existe una necesidad acreditada de vivienda habitual en el concejo. Su finalidad sería incentivar que esos inmuebles se incorporen al mercado de alquiler residencial estable, a programas públicos de alquiler asequible o a fórmulas de cesión con garantías, reforzando la función social de la vivienda sin sustituir la obligación pública de aumentar la oferta residencial.
El cuarto eje tendría que ser el aumento estable de vivienda pública, protegida y dotacional. En el caso de Llanes, el nuevo PGOU se encuentra en tramitación y fue sometido a exposición pública tras su aprobación en el pleno extraordinario del 28 de abril de 2025, con documentación accesible hasta el 9 de julio de 2025. Si el plan contempla la construcción de 5.862 nuevas viviendas y solo reserva un 4% para vivienda pública, ello supondría alrededor de 235 viviendas públicas frente al conjunto de nuevas viviendas previstas. Ese porcentaje resulta insuficiente en un concejo con ámbitos declarados como zona de mercado residencial tensionado, ya que la Ley estatal de vivienda establece que el suelo obtenido por deberes urbanísticos debe destinarse necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales, salvo que se acredite la necesidad de otro uso de interés social. Por ello, antes de su aprobación definitiva del PGOU, la CUOTA debería corregir el PGOU para que el crecimiento urbanístico de Llanes se oriente de forma prioritaria a vivienda habitual asequible y no quede dominado por vivienda libre, segunda residencia o usos vinculados a la rentabilidad turística https://bit.ly/4cWhd84
El quinto eje sería actuar sobre el alquiler turístico, no porque la declaración de zona tensionada lo tope directamente, sino porque en estas localidades la presión turística forma parte del problema residencial. El Gobierno de Asturias ha indicado que la declaración de Llanes, Posada, Arenas y Poo permitirá aplicar medidas como contención de precios del alquiler, movilización de vivienda vacía o infrautilizada y refuerzo de iniciativas para favorecer el acceso a vivienda habitual. Para que eso tenga efecto, los ayuntamientos y el Principado deberían cruzar licencias turísticas, empadronamiento, catastro, fianzas de alquiler y anuncios en plataformas, de modo que se detecte qué viviendas han salido del mercado residencial y cuáles incumplen el uso declarado.
El resultado buscado no sería prohibir toda actividad turística, sino ordenar prioridades: vivienda habitual primero, actividad turística después y dentro de límites compatibles con la población residente. En núcleos concretos como Llanes, Posada, Arenas y Poo, esto implicaría cupos o restricciones urbanísticas a nuevas viviendas turísticas donde la oferta residencial sea insuficiente, inspección de viviendas turísticas ilegales, exigencia de licencia efectiva y medidas para reconducir vivienda al alquiler estable mediante incentivos o sanciones según corresponda. La clave es que el tope del alquiler residencial no quede neutralizado por el traslado masivo a usos de temporada o turísticos.
En conjunto, el escenario más sólido sería este: aplicar desde el primer día los topes de renta y la prórroga de contratos; crear una oficina pública de precios, contratos e inspección; obligar a que anuncios y contratos informen de renta anterior, índice, gran tenedor y finalidad real; sancionar fraudes y sobreprecios; movilizar vivienda vacía con incentivos, garantías y recargos fiscales; reservar suelo y rehabilitación para vivienda protegida o dotacional; y regular el uso turístico para que no expulse a la vivienda habitual. La experiencia catalana muestra que la contención puede bajar precios, pero también que solo funciona de forma duradera si va acompañada de control, datos, sanciones y aumento de oferta residencial asequible https://bit.ly/4d72TtD
La declaración de Llanes y Posada como zona de mercado residencial tensionado no surge por casualidad ni puede presentarse como un hecho aislado: es el resultado de un modelo acumulado durante once años de gobierno municipal de VecinosxLlanes y PP en el que la vivienda ha quedado demasiado subordinada a la lógica del mercado, del negocio inmobiliario y de la rentabilidad turística, en lugar de ser tratada como un bien esencial para fijar población. En un concejo como Llanes, donde vivir todo el año se ha vuelto cada vez más difícil para jóvenes, trabajadores y familias que necesitan una vivienda habitual, la intervención pública llega porque previamente no se actuó con la suficiente decisión sobre el alquiler residencial, la vivienda vacía, la presión turística, la falta de parque público y un planeamiento urbanístico que no sitúa la vivienda asequible en el centro. La llamada “zona tensionada” es, por tanto, la constatación administrativa de un fracaso político previo: si el mercado hubiera garantizado por sí solo el acceso a la vivienda, no habría sido necesario declarar tensionado el municipio. Y los datos demográficos son la prueba más clara de ese balance: Llanes tenía 13.694 habitantes a 1 de enero de 2015 y 13.486 a 1 de enero de 2025, es decir, menos población que cuando Enrique Riestra llegó a la alcaldía en 2015. Esa pérdida de 208 habitantes no explica por sí sola todas las causas del problema, pero sí demuestra que el modelo aplicado no ha servido para asentar población en el concejo. En ese contexto, seguir defendiendo un PGOU con una presencia residual de vivienda pública, acompañado por intereses como los representados por AVALL, supone insistir en una orientación que prioriza el crecimiento inmobiliario y la rentabilidad privada frente a la función social de la vivienda y las necesidades reales de los llaniscos. La zona tensionada no es el problema; es el síntoma oficial de una política municipal que durante años permitió que la vivienda dejara de ser una herramienta para vivir en Llanes y se convirtiera, en demasiados casos, en un producto de mercado https://bit.ly/4uooNzi
Para terminar el post quiero manifestar como epílogo, lo que deja esta declaración de zona tensionada en Llanes es una conclusión incómoda pero evidente: el problema de la vivienda no ha aparecido de repente, ni es fruto de una casualidad administrativa. Es la consecuencia de una política municipal que durante años no ha situado la vivienda habitual en el centro de las prioridades públicas. Llanes vive hoy una situación en la que demasiadas personas encuentran dificultades para residir en su propio concejo, mientras la vivienda ha sido tratada más como oportunidad de negocio que como condición básica para mantener población, arraigo y vida durante todo el año. Un gobierno sensible a las necesidades reales de los llaniscos habría anticipado este problema, habría impulsado vivienda pública, habría regulado con mayor firmeza los usos turísticos y habría defendido un planeamiento pensado para quienes quieren vivir en Llanes, no solo para quienes quieren rentabilizar Llanes.
La responsabilidad política del gobierno municipal de VecinosxLlanes y PP es difícil de esquivar. Tras once años de gestión, la declaración de zona tensionada funciona como una enmienda a la totalidad de su modelo: si hoy hay que intervenir el mercado del alquiler es porque antes se permitió que el mercado actuara sin una corrección pública suficiente. Y cuando la vivienda deja de ser accesible, el daño no se mide solo en precios, sino en jóvenes que se marchan, trabajadores que no encuentran dónde vivir, familias que no pueden asentarse y pueblos que pierden vida fuera de la temporada turística. Esa es la factura social de una política ultra que no ha entendido que sin vivienda habitual no hay municipio posible.
Pero la oposición socialista tampoco queda al margen de esta responsabilidad. Una oposición que se limita a aparecer una vez al mes en cada pleno, sin construir una alternativa firme, constante y reconocible, termina dejando demasiado espacio a quienes han hecho de los intereses de los llaniscos una cuestión secundaria. Llanes necesitaba una oposición capaz de fiscalizar, proponer, movilizar y frenar un rumbo municipal contrario a la función social de la vivienda. Sin embargo, la falta de iniciativa y de ambición política ha permitido que la ultraderecha más dura haya marcado buena parte del terreno sin encontrar enfrente una respuesta proporcional a la gravedad del problema.
Por eso, la zona tensionada debe leerse como algo más que una medida técnica. Es un aviso político. Llanes no puede seguir confiando su futuro a quienes han demostrado que la vivienda no es su prioridad, ni a quienes desde la oposición no han sabido convertir el malestar social en una alternativa eficaz. La vivienda es la base sobre la que se sostiene la población, la escuela, el comercio, el trabajo, los cuidados y la vida cotidiana. Cuando esa base falla, falla el municipio entero. Y hoy Llanes necesita algo más que prudencia, excusas o gestos de trámite: necesita una política de vivienda valiente, pública y al servicio de quienes quieren vivir en Llanes todo el año.
Ya lo dijo Andy Warhol: “Dicen que el tiempo cambia las cosas, pero en realidad es uno el que tiene que cambiarlas.”
