Ayer se publicaba en la prensa que el precio de la vivienda en la costa española se ha convertido en una de las señales más evidentes de la presión inmobiliaria que soportan muchos territorios turísticos del país. Según los datos difundidos por Fotocasa y recogidos por EFE, el precio de la vivienda en venta en las zonas costeras españolas se ha duplicado e incluso triplicado en los últimos cinco años, hasta alcanzar niveles comparables a los de algunos de los barrios más exclusivos de Madrid, Barcelona o San Sebastián.
Asturias no queda al margen de esta tendencia. En el litoral del Principado, Llanes y Gijón aparecen como dos ejemplos claros de este encarecimiento acelerado. En ambos casos, el precio de la vivienda ha aumentado un 65 % en los últimos cinco años, una subida que refleja hasta qué punto la presión turística, la escasez de oferta y el atractivo residencial de la costa están tensionando el mercado inmobiliario.
Llanes lidera la clasificación asturiana con un precio medio de 3.256 euros por metro cuadrado en junio de 2026. Esto significa que una vivienda estándar de 80 metros cuadrados alcanza ya un precio medio aproximado de 260.490 euros. La cifra sitúa al concejo en una posición especialmente relevante dentro del mercado inmobiliario asturiano, no solo por el nivel de precios alcanzado, sino por el fuerte crecimiento experimentado en apenas cinco años.
Tras Llanes se sitúa Gijón, con un precio medio de 3.052 euros por metro cuadrado. La ciudad más poblada de Asturias confirma también la fuerte presión que soporta el mercado de vivienda en las zonas costeras con mayor atractivo urbano y turístico. En el extremo contrario aparece Avilés, que se mantiene como la opción más asequible del litoral asturiano, con un precio medio de 1.962 euros por metro cuadrado.
El fenómeno, sin embargo, no es exclusivo de Asturias. A nivel nacional, el municipio costero con la vivienda más cara es Santa Eulària des Riu, en las Islas Baleares, donde el precio medio alcanzó en junio los 8.491 euros por metro cuadrado. En junio de 2021, ese mismo municipio registraba un precio de 4.416 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 91 %. Traducido a una vivienda de 80 metros cuadrados, el precio medio ha pasado de 353.298 euros a 679.302 euros en apenas cinco años.
Entre los municipios y ciudades costeras con los precios más elevados también destacan Sant Antoni de Portmany, con 8.284 euros por metro cuadrado; Eivissa, con 7.441 euros; Calvià, con 7.340 euros; Donostia-San Sebastián, con 7.158 euros; Sitges, con 6.528 euros; Marbella, con 5.767 euros; Barcelona capital, con 5.368 euros; Palma de Mallorca, con 5.275 euros; Estepona, con 5.199 euros; Fuengirola, con 5.098 euros; Tarifa, con 5.094 euros; Adeje, con 4.944 euros; Calpe, con 4.877 euros; y Getxo, con 4.869 euros.
Uno de los casos más llamativos señalados por Fotocasa es el de El Verger, en Alicante, donde el precio de la vivienda se ha disparado un 305 % desde 2021. En este municipio alicantino, el metro cuadrado ha pasado de 1.016 euros en junio de 2021 a 4.118 euros en junio de 2026. Se trata de un incremento que ilustra con claridad la intensidad de una escalada inmobiliaria que ya no afecta únicamente a los grandes destinos consolidados, sino también a municipios de menor tamaño que han entrado con fuerza en el radar del mercado https://tinyurl.com/yh7232hd
El resultado es una fotografía preocupante del mercado de vivienda en la costa española. Comprar una casa junto al mar se ha convertido en una posibilidad cada vez más alejada para muchas familias, mientras los precios avanzan a un ritmo muy superior al de los salarios. En Asturias, el caso de Llanes resulta especialmente significativo: un concejo con una enorme presión turística, con dificultades crecientes de acceso a la vivienda y con precios que ya lo sitúan en una dimensión inmobiliaria muy alejada de la realidad económica de buena parte de sus vecinos si uno observa las rentas de dichos vecinos.
El problema de la vivienda ha dejado de ser una advertencia futura para convertirse en una realidad visible en municipios como Llanes y Gijón. La noticia difundida por EFE a partir de los datos de Fotocasa confirma con cifras una sensación que ya forma parte de la vida cotidiana de muchos vecinos: comprar una vivienda en la costa asturiana se ha encarecido de forma acelerada hasta situarse en niveles cada vez más alejados de los salarios reales y de la capacidad económica de buena parte de la población.
En Llanes, el precio medio de la vivienda en venta alcanzó en junio de 2026 los 3.256 euros por metro cuadrado. En Gijón, el precio medio se situó en 3.052 euros por metro cuadrado. Lo más relevante no es solo la cifra final, sino la evolución: en ambos casos, el precio de la vivienda habría aumentado un 65 % en los últimos cinco años. Es decir, el mercado inmobiliario ha avanzado a una velocidad que no guarda relación con la evolución ordinaria de los ingresos de muchas familias. Este encarecimiento no puede analizarse como un fenómeno aislado ni como una simple consecuencia del atractivo turístico de la costa. En municipios como Llanes, la presión inmobiliaria convive con una oferta residencial limitada, con el peso creciente de la segunda residencia, con la vivienda orientada al uso turístico y con una dificultad cada vez mayor para que jóvenes, trabajadores y familias puedan acceder a una vivienda en condiciones razonables. Cuando el precio de una vivienda media se coloca por encima de los 260.000 euros en un concejo donde los salarios no se corresponden con ese nivel de mercado, el problema deja de ser inmobiliario para convertirse en un problema social, económico y territorial. Una cuestión que la ultraderecha de VecinosxLlanes y PP no han sabido o querido resolver con su calamitoso gobierno municipal.
Gijón muestra otra cara del mismo fenómeno. Como gran ciudad costera asturiana, concentra actividad económica, empleo, servicios y demanda residencial, pero también sufre una presión creciente sobre los precios. La subida del 65 % en cinco años refleja que el acceso a la vivienda no se está tensionando únicamente en los grandes destinos turísticos del Mediterráneo o Baleares, sino también en ciudades y concejos del norte peninsular que hasta hace no tanto parecían alejados de esas dinámicas extremas.
El resultado es una pérdida progresiva de equilibrio. La vivienda se encarece, la población local encuentra más dificultades para comprar o alquilar, los trabajadores esenciales tienen problemas para residir cerca de donde trabajan y los municipios corren el riesgo de transformarse en escaparates inmobiliarios antes que en lugares habitables. Allí donde la vivienda se convierte principalmente en activo de inversión, segunda residencia o producto turístico, la vida cotidiana de los vecinos queda desplazada.
Foto: Álvaro Queipo y Carmen Moriyón, los sicarios de los dueños de la caja registradora
Por eso, ante una situación como la que reflejan los datos de Llanes y Gijón, no basta con describir el problema ni con confiar en que el mercado lo corrija por sí solo como esperan los gobiernos de Foro, PP o VecinosxLlanes. La experiencia demuestra que, cuando la presión inmobiliaria avanza sin una intervención pública firme, los precios tienden a expulsar a quienes tienen menos capacidad económica. En ese contexto cobra interés el llamado “modelo Ámsterdam”, no como una receta automática ni como una solución trasladable sin adaptación, sino como una referencia útil para entender cómo una ciudad puede intervenir sobre el suelo, la vivienda asequible, el alquiler social y los usos especulativos para evitar que el derecho a vivir en un territorio quede subordinado únicamente a la capacidad de pago.
Qué es el “modelo Ámsterdam” para afrontar el problema de la vivienda
El llamado “modelo Ámsterdam” no es una única ley ni una fórmula milagrosa, sino una combinación de políticas públicas orientadas a impedir que la vivienda quede totalmente subordinada al mercado. Su idea central es sencilla: la ciudad no se limita a esperar que el mercado construya y ponga precios, sino que interviene sobre el suelo, sobre el tipo de vivienda que se construye, sobre quién puede acceder a ella y sobre los usos especulativos o turísticos que reducen la oferta residencial.
Una de las piezas principales del modelo es el control público del suelo. En Ámsterdam, una gran parte de las viviendas está construida sobre terrenos propiedad del Ayuntamiento. El comprador puede adquirir la vivienda, pero el suelo permanece en manos municipales mediante el sistema de “erfpacht”, equivalente a un derecho de superficie o arrendamiento del suelo. La propia ciudad explica que, en este sistema, el terreno sigue siendo municipal y el propietario de la vivienda paga una renta periódica por el uso de ese suelo. Esta herramienta permite al Ayuntamiento conservar capacidad de intervención a largo plazo sobre el desarrollo urbano y no entregar definitivamente el valor del suelo público al mercado privado.
La segunda pieza es la regla conocida como 40-40-20, aplicada desde 2017 en los nuevos proyectos de vivienda. Según la documentación municipal, los nuevos desarrollos deben componerse, como criterio general, de 40 % de vivienda social en alquiler, 40 % de vivienda de precio medio y 20 % de vivienda de mercado libre. Es decir, el Ayuntamiento no acepta que las nuevas promociones se orienten mayoritariamente a vivienda cara, sino que obliga a reservar una parte muy elevada a vivienda asequible.
Foto: el alcalde mantenido, Enrique Riestra, dueño del caos urbanístico de Llanes
Este reparto busca mantener una ciudad socialmente mezclada, donde no solo puedan vivir las rentas altas. La propia administración municipal de Ámsterdam explica que quiere “más viviendas asequibles” y que por eso aplica el 40-40-20 en los proyectos de nueva construcción. También reconoce que existen excepciones: en algunos proyectos antiguos, en zonas de transformación urbana o en casos donde hay que reconstruir vivienda social demolida, la proporción puede adaptarse. Pero la regla general sigue siendo que la vivienda nueva debe servir para ampliar el parque asequible y no únicamente para alimentar el mercado libre.
El modelo también se apoya en un fuerte peso de la vivienda social y de las corporaciones de vivienda. En Países Bajos, el Gobierno central señala que aproximadamente el 75 % de los tres millones de viviendas en alquiler pertenece a asociaciones o corporaciones de vivienda. Estas entidades tienen obligación de asignar la mayor parte de sus viviendas sociales a hogares con ingresos dentro de unos límites establecidos. Para contratos iniciados en el año 2026, la vivienda social se sitúa por debajo de una renta inicial mensual de 932,93 euros.
Junto a la vivienda social aparece el segmento de alquiler medio, pensado para personas que no pueden acceder a vivienda social pero tampoco pueden pagar los precios del mercado libre. En Ámsterdam, para alquilar vivienda social o de precio medio se necesita una licencia o permiso de vivienda, y el Ayuntamiento fija límites de ingresos. Para la vivienda social, el ingreso total del hogar no puede superar los 60.105 euros; para alquileres medios, el límite es de 85.005 euros para una persona y 93.351 euros para hogares de dos o más personas. Además, las rentas medias bajas tienen prioridad en determinados alquileres de precio medio.
Otra parte importante del modelo es la regulación de precios mediante el sistema neerlandés de puntos, que vincula la renta máxima de una vivienda a sus características. En el caso de la vivienda social, el arrendador no puede cobrar más de lo que corresponde según ese sistema, y las subidas anuales también están limitadas. En el año 2026, Ámsterdam considera vivienda social regulada la que tiene una renta base de hasta 932,93 euros mensuales, mientras que el mercado libre queda por encima de 1.228,07 euros mensuales.
El “modelo Ámsterdam” también actúa contra la compra especulativa de vivienda. Desde abril del año 2022, si alguien compra una vivienda con un valor WOZ de hasta 637.000 euros en 2026, no puede alquilarla durante cuatro años, salvo excepciones tasadas. Esta medida se denomina “opkoopbescherming”, o protección frente a la compra para alquilar, y busca impedir que inversores compren viviendas destinadas a residentes para convertirlas en activos de rentabilidad. Si se incumple, el Ayuntamiento prevé multas que pueden llegar hasta 25.750 euros.
La ciudad también regula con dureza el uso turístico de la vivienda. Para alquilar una casa o un barco-vivienda a turistas en Ámsterdam hace falta permiso municipal; además, debe ser la residencia principal del titular y no puede tratarse de una vivienda de una corporación social. La regla general limita el alquiler turístico a un máximo de 30 noches al año, con posibilidad de reducirlo a 15 noches en zonas como parte del centro o De Pijp. También es obligatorio comunicar al Ayuntamiento cada periodo de alquiler antes de la llegada de los huéspedes.
Por tanto, el “modelo Ámsterdam” se puede resumir como una política de vivienda basada en cinco ejes: suelo bajo control público, obligación de construir vivienda asequible, fuerte parque de alquiler social, permisos de acceso vinculados a ingresos y restricciones a los usos especulativos o turísticos. Su objetivo no es eliminar el mercado, sino limitar su capacidad de expulsar a los residentes de la ciudad.
Ahora bien, conviene explicarlo con rigor: el “modelo Ámsterdam” no ha resuelto por completo su problema de vivienda. La propia documentación municipal reconoce que la lista de espera para acceder a vivienda social suele ser larga y que la construcción de nuevas viviendas se enfrenta a dificultades económicas, retrasos y problemas de ejecución. En la planificación 2026-2030, el Ayuntamiento recoge una cartera de más de 68.000 viviendas previstas y señala que el 68% está programado como alquiler asequible, pero también admite que alcanzar la ambición de 7.500 viviendas anuales exige mejorar el grado de ejecución de los proyectos.
La enseñanza principal del modelo no es que baste con copiar una medida aislada, sino que la vivienda se aborda como una política estructural. El “modelo Ámsterdam” combina suelo, planeamiento, alquiler social, vivienda intermedia, control de usos turísticos y límites a la especulación. Esa es la diferencia esencial: no trata la vivienda solo como un producto financiero, sino como una infraestructura básica para que una ciudad pueda seguir siendo habitable para quienes trabajan y viven en ella.
El llamado "modelo Ámsterdam" encuentra respaldo jurídico en una doctrina europea muy relevante: la vivienda no puede quedar sometida sin límites a usos que agraven la escasez residencial. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en la sentencia de 22 de septiembre de 2020, asuntos acumulados C-724/18 y C-727/18, conocidos como caso Cali Apartments, declaró que la lucha contra la escasez de vivienda destinada al alquiler residencial de larga duración puede constituir una “razón imperiosa de interés general”. Esa conclusión permite a los Estados y a los municipios establecer regímenes de autorización previa para limitar determinados usos de la vivienda, en particular el alquiler turístico de corta duración, cuando esos usos reducen la oferta disponible para residentes.
La sentencia puede consultarse en la base oficial del TJUE, InfoCuria, en los asuntos acumulados C-724/18 y C-727/18. En ella, el tribunal analiza una normativa francesa que exigía autorización previa para dedicar viviendas residenciales al alquiler turístico reiterado de corta duración. El TJUE concluyó que ese tipo de régimen puede ser compatible con el Derecho de la Unión si responde a un objetivo legítimo, como evitar la escasez de vivienda, y si las medidas aplicadas son proporcionadas y transparentes.
La importancia de esta sentencia es clara: Europa no obliga a las ciudades a permanecer inmóviles ante la “turistificación” o la conversión masiva de viviendas en activos de rentabilidad. Al contrario, reconoce que la falta de vivienda residencial asequible es un problema de interés general que puede justificar la intervención pública. Un informe del Parlamento Europeo sobre la regulación del alquiler de corta duración resume precisamente esta doctrina: el TJUE reconoció que combatir la escasez de vivienda en alquiler puede justificar medidas proporcionadas sobre los alojamientos turísticos de corta estancia.
Ese es el punto de conexión con el “modelo Ámsterdam”. Este modelo ha desarrollado una política de vivienda basada en limitar la compra especulativa, proteger la vivienda asequible y evitar que una parte del parque residencial sea absorbida por inversores o usos turísticos. Una de sus medidas más conocidas es la llamada “opkoopbescherming”, o protección frente a la compra especulativa. Según el Ayuntamiento de Ámsterdam, quien compra una vivienda barata o de precio medio afectada por esta norma está obligado a vivir en ella y no puede alquilarla hasta pasados cuatro años. La ciudad justifica la medida porque los inversores compran viviendas para alquilarlas, reduciendo la disponibilidad para quienes buscan una casa para vivir y contribuyendo a la subida de precios.
Por tanto, la validación judicial europea no significa que cualquier restricción sea automáticamente legal ni que pueda copiarse sin más en cualquier municipio. Lo que dice la doctrina del TJUE es más concreto y, precisamente por eso, más sólido: si existe un problema acreditado de escasez de vivienda, si la medida está bien delimitada, si no discrimina, si es transparente y si resulta proporcionada al objetivo perseguido, la administración puede intervenir para proteger el uso residencial de la vivienda.
Esta doctrina es especialmente relevante para territorios tensionados, turísticos o costeros, como Llanes o Gijón donde la vivienda deja de cumplir su función básica y se convierte en producto de inversión, segunda residencia o alojamiento turístico. El modelo Ámsterdam parte de esa misma lógica: la vivienda no es solo una mercancía; es una condición material para que los vecinos puedan seguir viviendo en su ciudad o en su municipio.
La sentencia del TJUE no convierte el “modelo Ámsterdam” en una receta automática, pero sí desmonta una idea muy utilizada por quienes defienden la pasividad pública: la idea de que Europa impediría regular el mercado de la vivienda. No es cierto. El Derecho europeo permite intervenir cuando hay una razón de interés general, y la escasez de vivienda residencial lo es. La clave está en hacerlo con datos, con reglas claras, con proporcionalidad y con una finalidad legítima: proteger el derecho efectivo a vivir en el territorio frente a dinámicas que expulsan a la población local.
Para terminar el post quiero manifestar que la contradicción es obscena: existen herramientas legales para intervenir, existen precedentes europeos que amparan la acción pública y existen modelos que demuestran que la vivienda puede protegerse frente a la especulación. Lo que falta no es ley, ni margen jurídico, ni ejemplos útiles. Lo que falta es voluntad política para tocar los intereses que se lucran con la escasez.
En Llanes y Gijón, mirar hacia otro lado como hacen Enrique Riestra y Carmen Moriyón ya no puede presentarse como prudencia. Cuando un gobierno dispone de instrumentos para frenar la expulsión de vecinos y no los utiliza, no está siendo neutral: está eligiendo. Elige proteger la rentabilidad privada antes que el derecho a vivir en el propio municipio. Elige el escaparate antes que el hogar. Elige el negocio antes que la gente.
Por eso el problema de la vivienda no es solo una crisis de precios. Es una crisis de decencia pública. Porque lo verdaderamente demoledor no es que falten soluciones, sino que quienes gobiernan conocen algunas de ellas, saben que son legales, saben que son necesarias y aun así prefieren no aplicarlas para no incomodar a quienes han convertido la vivienda en una caja registradora. Ahí es donde Foro Asturias y el PP, desde la derecha extrema, junto a la ultraderecha de VecinosxLlanes y Vox, aparecen como verdaderos sicarios políticos de los dueños de esa caja registradora: no gobiernan para corregir el abuso, sino para custodiarlo; no protegen al vecino expulsado, sino al negocio que lo expulsa.
Ya lo dijo Henri Lefebvre: “Cuando la vivienda se convierte en caja registradora, la política que no interviene deja de gobernar: empieza a servir.”
