El problema de acceso a la vivienda en Asturias tiene cada vez menos que ver únicamente con cuánto cuestan los pisos y más con cuántas viviendas están realmente disponibles para quienes quieren vivir y trabajar en la región. Esa fue una de las principales conclusiones del seminario sobre vivienda celebrado en los Cursos de La Granda, donde representantes empresariales, expertos, promotores y responsables de la Administración coincidieron en que el Principado necesita aumentar su parque residencial, aunque con diferencias importantes respecto a las medidas que deben adoptarse para conseguirlo. El diagnóstico parte de una cifra especialmente reveladora: Asturias necesitaría sacar al mercado entre 2.500 y 3.000 viviendas cada año para responder a la demanda actual, según estimó el director general de la Sociedad Asturiana de Estudios Económicos e Industriales (Sadei), Ramiro Lomba.
La razón está en el creciente desequilibrio entre la formación de hogares y la producción residencial. Según explicó Lomba, entre 2024 y 2025 el número de hogares asturianos aumentó entre 3.200 y 3.500, dependiendo de la fuente estadística utilizada, mientras que las viviendas terminadas no alcanzaron las 1.900. El resultado es un déficit aproximado de 1.400 viviendas respecto a las necesidades generadas en ese periodo. El responsable de Sadei vincula además esta presión con la recuperación demográfica que experimenta Asturias desde 2024: mientras la región continúe ganando población y formando nuevos hogares, será necesario incrementar también la cantidad de vivienda disponible.
La dimensión del parque existente ayuda a comprender la paradoja asturiana. El Principado tiene alrededor de 1.015.000 habitantes y unos 463.000 hogares, frente a aproximadamente 450.000 viviendas principales y 225.000 no principales. En total, el parque ronda las 674.000 viviendas, pero su volumen bruto oculta dos problemas importantes: 271.000 inmuebles, alrededor del 40%, tienen más de 50 años, y aproximadamente 100.000 figuran como vacíos, aunque esta última categoría incluye también espacios que no constituyen viviendas habitables en sentido estricto, como casas de aperos, trasteros o garajes.
Es precisamente sobre esta diferencia entre vivienda existente y vivienda efectivamente disponible donde el vicepresidente de la Cámara de Comercio de Oviedo y promotor inmobiliario, José Manuel Ferreira, situó buena parte de su intervención. Su tesis puede resumirse en una frase: «El acceso a la vivienda no se logra gestionando la escasez, sino reduciéndola». Para Ferreira, las políticas públicas deben evaluarse fundamentalmente por su capacidad para aumentar el parque residencial: «El éxito de una política de vivienda no se mide por las normas que aprueba, sino por las viviendas que consigue producir, rehabilitar y poner a disposición de los ciudadanos».
Ferreira puso especial énfasis en la vivienda de protección oficial (VPO) y reclamó que su módulo económico refleje los costes reales de construcción, de manera que las promociones resulten viables. «La vivienda protegida no protege si no se construye», resumió, contraponiendo los objetivos establecidos sobre el papel con la cantidad de viviendas que finalmente llegan al mercado. Su planteamiento pasa por crear condiciones estables que permitan desarrollar promociones a medio y largo plazo, en lugar de depender de actuaciones puntuales.
Entre sus propuestas destaca además la creación de una «memoria de oferta» asociada a cada nueva normativa o política de vivienda. La idea consiste en que cualquier medida pueda ser evaluada previamente mediante indicadores cuantificables: cuántas viviendas permitirá crear o movilizar, cuánto tiempo será necesario para hacerlo, qué coste tendrá y qué barreras administrativas eliminará. De este modo, el debate dejaría de centrarse exclusivamente en el número de normas aprobadas para poder comprobar posteriormente su impacto efectivo sobre la oferta residencial.
La presidenta de la Federación Asturiana de Empresarios (FADE), María Calvo Carvajal, comparte buena parte de este diagnóstico. Su planteamiento parte de considerar positivo que Asturias gane habitantes, atraiga trabajadores y consiga retener a sus jóvenes. «Creemos que aumente la demanda es bueno, que aumente la población en Asturias es bueno, que atraigamos a gente y que se queden los jóvenes es bueno, por tanto lo que hay que hacer es responder aumentando la oferta», defendió. Calvo reclama para ello seguridad jurídica y unas reglas de juego claras, y se muestra crítica con herramientas como las zonas tensionadas y el control de precios, al considerar que pueden provocar el efecto contrario al buscado y retirar viviendas del mercado del alquiler.
Su propuesta para incrementar la oferta es más amplia que la construcción de nuevas promociones. Incluye movilizar vivienda vacía, rehabilitar inmuebles, transformar oficinas y locales cuando resulte viable, agilizar licencias, aumentar el suelo finalista, fomentar la colaboración público-privada, reforzar la seguridad jurídica del alquiler y revisar el impacto de la fiscalidad. Su argumento es que el crecimiento de la demanda no debería contemplarse como una amenaza: «La demanda no es nuestro enemigo. Nuestro reto es anticiparnos y ser capaces de generar la oferta necesaria para atenderla».
En
esta necesidad de desbloquear oferta coincide también Alberto Martínez
Lacambra, director del Centro Tecnológico del Notariado, quien defendió que
«el problema de la vivienda no se resuelve con un real decreto, ni con una
ley en dos o tres meses», sino que requiere movilizar suelo, facilitar el
desarrollo urbanístico y poner también suelo público a disposición de nuevos
proyectos. Martínez Lacambra presentó durante las jornadas el Portal
Estadístico del Notariado, elaborado a partir de las compraventas
formalizadas ante notario y concebido para ofrecer información actualizada y
detallada sobre el comportamiento del mercado residencial.
Los datos históricos aportados por el Notariado muestran hasta qué punto cambió
el mercado tras la crisis financiera. En España, el desplome posterior a 2007
llevó a una caída de las transacciones del 62% hasta 2013, una situación
que Martínez Lacambra definió como una «rotura del mercado». Asturias
sufrió un ajuste todavía más intenso: de prácticamente 15.000 pisos vendidos
en 2007 se pasó a entre 3.000 y 4.000 en 2013, lo que supone una
contracción aproximada del 77%, quince puntos superior a la registrada en el
conjunto de España. Aunque la actividad se ha recuperado desde entonces y
actualmente las transacciones nacionales vuelven a superar el medio millón,
Asturias continúa lejos de los niveles anteriores a la Gran Recesión.
Hay, sin embargo, otro indicador que introduce un matiz importante en el análisis de la accesibilidad. Desde 2013, la renta familiar asturiana habría aumentado un 43%, mientras que los precios de la vivienda lo hicieron alrededor de un 20%, según los datos expuestos por Martínez Lacambra. Esta evolución agregada no significa que el acceso resulte sencillo para todos los hogares, y precisamente ahí aparece una de las principales diferencias entre el diagnóstico empresarial y la perspectiva del Gobierno autonómico.
El director general de Vivienda del Principado, Jesús Daniel Sánchez, comparte que Asturias necesita aumentar el parque residencial y rehabilitar tanto vivienda pública como privada, pero pone el foco en los hogares que, incluso teniendo ingresos, quedan atrapados entre los requisitos de acceso a determinadas ayudas y unos precios de mercado difíciles de asumir. Sánchez señaló específicamente a trabajadores con salarios superiores a 1.000 euros pero inferiores a 1.800, para quienes el coste de una vivienda puede provocar que la tasa de esfuerzo supere el 30% de los ingresos, referencia utilizada para identificar situaciones de sobrecarga derivadas del alquiler o de la hipoteca.
Las diferencias aparecen con mayor claridad al abordar la intervención pública sobre los precios. Frente al rechazo expresado desde el ámbito empresarial a las zonas tensionadas, Sánchez defendió la posibilidad de ampliarlas a nuevos municipios y sostuvo que la competencia corresponde a la comunidad autónoma. El responsable autonómico argumentó que el acceso a la vivienda no puede depender exclusivamente de la voluntad de cada ayuntamiento y utilizó como ejemplo el barrio gijonés de La Arena, donde, según afirmó, «ya no se alquilan [...] con precios desorbitados».
Pese a esas discrepancias sobre el grado de intervención que debe ejercer la Administración, las posiciones confluyen en una cuestión de fondo: la vivienda ha dejado de ser únicamente una política social para convertirse también en una infraestructura económica decisiva para Asturias. Ferreira lo sintetizó señalando que «sin vivienda disponible no hay movilidad laboral, no hay atracción de talento, no hay emancipación juvenil, no hay inversión que arraigue y no hay desarrollo territorial equilibrado». Si Asturias no puede alojar a quienes quieren vivir, trabajar, emprender o invertir en ella, añadió, estará limitando su propio crecimiento. María Calvo coincide en que debería tratarse como una infraestructura esencial, comparable en importancia económica a la energía o las carreteras.
El
debate, por tanto, no se limita a decidir si hay que construir más. Con un
40% del parque residencial por encima de los 50 años de antigüedad,
alrededor de 100.000 inmuebles contabilizados como vacíos, un incremento
anual reciente de más de 3.000 hogares frente a menos de 1.900 viviendas
terminadas y una necesidad estimada de 2.500 a 3.000 nuevas viviendas
disponibles cada año, Asturias afronta simultáneamente un problema de
producción, rehabilitación, movilización del parque existente, suelo,
tramitación administrativa y capacidad adquisitiva.
La discusión está en qué combinación de herramientas puede cerrar esa brecha.
El sector empresarial reclama más suelo, agilidad administrativa, seguridad
jurídica, viabilidad económica para la VPO y evaluación de las normas en
función de la oferta que generan; el Gobierno autonómico añade a la
construcción y rehabilitación una intervención específica para proteger a
quienes soportan mayores tasas de esfuerzo. Pero unos y otros terminan
encontrándose en una conclusión fundamental: una política de vivienda pierde
buena parte de su efectividad si no consigue transformar sus objetivos en
viviendas reales y accesibles. Como advirtió Sánchez, «construir
viviendas de 400.000 euros no resuelve el problema de acceso a la vivienda»;
y como plantea Ferreira desde el otro lado del debate, ampliar el parque no es
únicamente una cuestión residencial: es una condición para que Asturias
pueda atraer población, trabajadores, talento e inversión y sostener su
crecimiento económico durante los próximos años.
El diagnóstico sobre la vivienda en Asturias permite extraer una conclusión bastante clara: el problema no se resuelve únicamente reduciendo o limitando precios, sino aumentando con rapidez el número de viviendas que pueden ser adquiridas a precios compatibles con los ingresos de los hogares asturianos. Los propios datos expuestos en los Cursos de La Granda muestran el desequilibrio: entre 2024 y 2025 se habrían creado entre 3.200 y 3.500 nuevos hogares, mientras que las viviendas terminadas no alcanzaron las 1.900, lo que deja un déficit aproximado de 1.400 viviendas. Ramiro Lomba, director general de Sadei, estimaba por ello que Asturias necesita incorporar al mercado entre 2.500 y 3.000 viviendas al año mientras continúe creciendo la población.
Partiendo de esas cifras, la propuesta de que la Administración promueva mediante licitación un volumen elevado y sostenido de vivienda protegida para venderla posteriormente a precio tasado y sin margen comercial tiene fundamento económico y jurídico, aunque debería introducir algunos mecanismos adicionales para que realmente cumpla su finalidad. No se trataría de que la Administración construyese directamente los edificios, sino de utilizar suelo público y contratar mediante procedimientos competitivos a empresas privadas para ejecutar las promociones. La intervención pública se concentraría así en aportar o movilizar el suelo, definir las características y costes de las viviendas, financiar o contratar la promoción y establecer las condiciones de acceso y transmisión.
El ordenamiento asturiano ya proporciona instrumentos para una política de este tipo. La normativa urbanística del Principado permite que las Administraciones constituyan derechos de superficie sobre terrenos públicos para construir viviendas sometidas a protección pública. Además, cuando se enajenan terrenos pertenecientes a patrimonios públicos de suelo pueden establecerse obligaciones relativas a su urbanización, edificación y al precio de venta de las viviendas resultantes. Es decir, no sería necesario crear desde cero el instrumento jurídico esencial para desarrollar promociones sobre suelo público manteniendo control sobre su destino y precio.
Asturias dispone igualmente de un régimen de precios máximos para la vivienda protegida. Actualmente, la información publicada por el Principado establece para la VPA máximos de 1.884 euros/m² útil en el grupo B, donde se encuentran Oviedo, Gijón, Avilés, Llanera y Siero; 1.674 euros/m² en el grupo C y 1.456 euros/m² en el grupo básico. En el régimen especial los límites son inferiores: respectivamente, 1.524, 1.470 y 1.320 euros/m² útil.
Esto permite trasladar el planteamiento a cantidades comprensibles. Una vivienda protegida de 80 m² útiles, sin contar garaje o trastero, tendría con esos máximos un precio de hasta aproximadamente 150.720 euros en Oviedo, Gijón, Avilés, Llanera o Siero bajo VPA. En régimen especial, el máximo correspondiente sería aproximadamente 121.920 euros. En un concejo perteneciente al grupo básico, una vivienda de esas dimensiones tendría máximos aproximados de 116.480 euros en VPA o 105.600 euros en régimen especial. Son precios máximos regulatorios, no estimaciones del coste real de construir esas viviendas. Precisamente por eso, una promoción pública a precio de coste podría vender por debajo de esos máximos cuando el coste efectivo de suelo, urbanización, construcción, proyecto y gestión lo permitiese. El propio Principado señala que esos importes funcionan como precios máximos de venta.
Aquí está una de las principales ventajas de utilizar suelo que ya sea propiedad de la Administración. Una promoción privada ordinaria necesita recuperar el coste del suelo, construcción, financiación, gestión, comercialización y obtener una rentabilidad empresarial. En una promoción pública destinada a primera vivienda, la Administración podría eliminar del precio final tanto el beneficio promotor público como, cuando se emplease patrimonio público ya disponible en condiciones adecuadas, todo o parte de la repercusión económica del suelo. La construcción seguiría realizándose mediante empresas contratadas competitivamente y estas obtendrían el beneficio correspondiente a su actividad constructora; lo que desaparecería sería el margen asociado a vender posteriormente las viviendas a precio de mercado.
La finalidad, además, debería ser distinta de simplemente construir VPO. El precio tendría que relacionarse con la capacidad económica real de los hogares a los que se dirige el programa. Jesús Daniel Sánchez, director general de Vivienda del Principado, identificaba precisamente un colectivo con especiales dificultades: trabajadores con ingresos superiores a 1.000 euros pero inferiores a 1.800 euros mensuales, para los que vivienda e hipoteca pueden superar el 30% de sus ingresos, referencia empleada para identificar una sobrecarga económica.
Por eso, no sería suficiente fijar un precio administrativo por metro cuadrado y considerar automáticamente que la vivienda es asequible. El objetivo debería funcionar al revés: determinar qué precio puede soportar razonablemente el hogar destinatario y desarrollar tipologías y mecanismos de financiación compatibles con ese límite. Si la política pretende resolver el problema de acceso de trabajadores y jóvenes asturianos, la referencia fundamental debe ser la relación entre ingresos y coste de adquisición, no solamente la diferencia entre el precio protegido y el precio del mercado libre.
La propuesta necesitaría también una condición fundamental: la vivienda adquirida a precio público no debería poder convertirse posteriormente en una plusvalía privada de mercado. Si una Administración aporta suelo, financiación o recursos públicos y vende una vivienda por debajo de mercado a una familia por 120.000 o 140.000 euros, permitir que posteriormente se revendiese libremente por 200.000 o 250.000 euros trasladaría al primer adjudicatario buena parte del beneficio generado por la intervención pública. La normativa asturiana ya contempla mecanismos de control sobre las posteriores transmisiones de vivienda protegida, incluidos precios máximos y derechos de tanteo y retracto de las Administraciones.
Un programa específicamente diseñado para incrementar el acceso a la propiedad debería, por tanto, mantener durante un periodo suficientemente amplio —o permanentemente, si así se configurase legalmente— la vinculación entre la vivienda y su finalidad social, con limitaciones de precio en las transmisiones posteriores y derechos públicos de adquisición preferente. De esta forma, cuando un propietario quisiera vender, recuperaría su inversión en las condiciones legalmente establecidas, pero el inmueble continuaría formando parte de un parque de vivienda asequible y podría ser adquirido por otra familia que cumpliera los requisitos. La vivienda protegida dejaría así de ser asequible solamente para su primer comprador.
También sería necesario establecer criterios objetivos de adjudicación: residencia habitual y permanente, límites de renta, no disponer de otra vivienda adecuada y prioridad conforme a circunstancias objetivamente definidas. No sería una anomalía respecto al sistema existente. La propia regulación fiscal asturiana contempla para determinadas transmisiones de vivienda protegida condiciones como que constituya la vivienda habitual, que el comprador no resulte propietario de más de una vivienda y que mantenga la residencia permanente durante determinados periodos.
Ahora bien, existe una limitación importante en la propuesta si el objetivo es encontrar la solución más rápida posible. Licitar 2.500 o 3.000 viviendas, disponer de suelo urbanizado, redactar proyectos, obtener licencias, adjudicar contratos y ejecutar los edificios requiere tiempo. La promoción pública de nueva construcción puede solucionar estructuralmente el déficit, pero no puede poner varios miles de viviendas terminadas en el mercado de manera inmediata.
Por eso, a corto plazo, el programa tendría que actuar simultáneamente sobre las viviendas que ya existen. Asturias dispone de unas 674.000 viviendas, de las que aproximadamente 100.000 aparecen como vacías, aunque esta cifra estadística incluye inmuebles que realmente no son viviendas utilizables —casas de aperos, garajes, trasteros y otras construcciones—. Además, 271.000 viviendas, alrededor del 40% del parque, tienen más de cincuenta años. Esto obliga a distinguir entre vivienda estadísticamente vacía y vivienda realmente habitable y situada donde existe demanda.
La actuación más rápida sería, por ello, combinar adquisición y rehabilitación de vivienda existente con un programa masivo de nueva vivienda protegida. La Administración podría adquirir mediante procedimientos legalmente previstos viviendas terminadas o edificios susceptibles de rehabilitación allí donde exista demanda efectiva y ponerlos posteriormente a disposición de los hogares mediante venta protegida. Paralelamente podría licitar las nuevas promociones necesarias para alcanzar progresivamente esas 2.500-3.000 viviendas anuales que Sadei estima necesarias. Esta combinación permitiría que una parte de la oferta llegase antes al mercado mientras se construye el parque nuevo.
Foto: María Calvo (FADE) y Joel Fernández (ASPROCON), los dos principales lobbistas del ladrillo en Asturias
Además, las nuevas promociones no deberían distribuirse simplemente aplicando una cuota idéntica a cada municipio. Si el problema es un déficit entre hogares y viviendas, las promociones tendrían que concentrarse allí donde los datos acreditasen demanda residencial efectiva, disponibilidad de suelo, empleo y necesidad de vivienda. La propuesta de Ferreira de acompañar las políticas de una «memoria de oferta», cuantificando cuántas viviendas generará cada actuación, en qué plazo, con qué costes y qué obstáculos administrativos deben eliminarse, encaja especialmente bien en un programa de estas características.
De hecho, una política de promoción pública de esta magnitud debería establecer objetivos anuales medibles. Si la estimación técnica sitúa las necesidades asturianas en 2.500-3.000 viviendas adicionales por año, la programación de suelo y licitaciones debería dimensionarse tomando ese orden de magnitud como referencia y revisándolo periódicamente en función de la creación efectiva de hogares. No tendría sentido anunciar una cifra aislada de viviendas para varios años sin contrastarla después con el incremento de la demanda.
Hay además una ventaja económica adicional. La Administración no tendría necesariamente que regalar las viviendas ni asumir todo su coste como gasto definitivo. En un modelo de venta a precio de coste, una parte muy importante de los recursos utilizados para construir retornaría al sector público mediante el precio pagado por los compradores. Esto diferencia sustancialmente el sistema de una subvención a fondo perdido. El esfuerzo público se concentraría especialmente en suelo, financiación, gestión, posibles ayudas a los hogares de menores ingresos y en asumir que la finalidad de la promoción no es obtener una rentabilidad comercial.
El programa podría reforzarse utilizando el derecho de superficie, expresamente contemplado por la legislación urbanística asturiana para construir vivienda protegida sobre terrenos públicos. Esta fórmula permite separar la propiedad del suelo de la propiedad o utilización de lo construido, de manera que la Administración puede conservar el suelo público en lugar de desprenderse definitivamente de él. Además, la normativa tributaria asturiana establece una deducción del 100% de la cuota correspondiente a determinadas transmisiones de terrenos y solares y cesiones del derecho de superficie destinadas a construir vivienda protegida, condicionada a que se obtenga la correspondiente calificación dentro de los plazos establecidos.
Por tanto, la idea de licitar vivienda pública para venderla posteriormente a precio tasado y sin beneficio es una opción jurídicamente posible en sus elementos esenciales y coherente con el diagnóstico de falta de oferta expuesto para Asturias, pero sería más eficaz formulada como un sistema permanente y no como una promoción excepcional. Su objetivo debería consistir en crear un parque de vivienda protegida en propiedad cuyo precio estuviese relacionado con la renta de los hogares, utilizando prioritariamente suelo público, contratación competitiva de la construcción y limitaciones de reventa que impidan convertir la ayuda pública inicial en una plusvalía privada.
Y, si la prioridad es la velocidad, no conviene esperar a que toda esa vivienda sea de nueva construcción. La estrategia con capacidad de producir resultados antes sería poner en marcha simultáneamente la compra y rehabilitación de vivienda existente apta para ser movilizada, junto con licitaciones plurianuales de nueva vivienda protegida suficientes para cerrar el déficit estructural. A medio plazo, la producción debería acercarse a la creación real de hogares; a corto plazo, habría que utilizar el parque existente para reducir la escasez.
El objetivo final puede expresarse de una manera sencilla: que un asturiano con ingresos ordinarios pueda comprar una vivienda sin necesitar que su precio dependa exclusivamente de lo que esté dispuesto a pagar el mercado. Suelo público, construcción licitada competitivamente, venta a coste o precio protegido compatible con la renta, ausencia de beneficio promotor público, adjudicación según ingresos y necesidad, obligación de residencia habitual y limitación de las posteriores reventas conformarían un mecanismo coherente para conseguirlo. Y, sobre todo, convertirían la política de vivienda en algo medible: no por el número de normas o anuncios realizados, sino por cuántas viviendas asequibles adicionales se ponen realmente cada año en manos de los hogares asturianos.
Una política asturiana que promoviese de forma sostenida miles de viviendas públicas o protegidas destinadas a la venta a precios vinculados a su coste y a la capacidad económica de los hogares alteraría necesariamente el funcionamiento actual del mercado residencial. Sin embargo, de ahí no puede concluirse, sin pruebas, que organizaciones como FADE o CAC-Asprocon se opondrían necesariamente a ese programa por querer reservarse una parte del mercado a precios libres. Lo que sí puede afirmarse a partir de sus posiciones públicas es que existen intereses y criterios diferentes respecto a cómo debe aumentarse la oferta y, especialmente, respecto al precio al que resulta viable producir vivienda protegida.
La diferencia es importante porque permite situar el debate donde corresponde. La Administración autonómica tiene que escuchar a promotores, constructores, sindicatos, ayuntamientos, propietarios, inquilinos y compradores, pero la política pública de vivienda no puede definirse en función de la rentabilidad de un sector concreto. Su criterio último debe ser el interés general establecido por las leyes y los objetivos públicos que democráticamente se determinen: entre ellos, facilitar el acceso a una vivienda y emplear de manera eficiente los recursos públicos.
En Asturias ya existe un ejemplo concreto de esta tensión entre asequibilidad y rentabilidad de la promoción. En noviembre de 2025, el director general de Vivienda, Daniel Sánchez, respondió públicamente a las propuestas del sector promotor para elevar el módulo de la vivienda protegida. Según el Gobierno asturiano, una subida del 40% llevaría el máximo desde 2.124 hasta 2.973 euros por metro cuadrado y podría situar una vivienda tipo de 80 metros cuadrados, con garaje y trastero, cerca de los 270.000 euros. El Ejecutivo rechazó esa posibilidad argumentando que un precio de ese nivel sería inasumible para buena parte de las familias a las que teóricamente debe servir la vivienda protegida.
Ese episodio permite formular el problema sin atribuir intenciones que no están documentadas. Para el promotor privado, una promoción tiene que ser económicamente viable; para la Administración, una vivienda protegida debe ser además económicamente accesible para su destinatario. Ambos objetivos pueden coincidir hasta cierto punto, pero no son idénticos. Cuando el precio necesario para asegurar determinada rentabilidad o viabilidad empresarial supera la capacidad económica del ciudadano al que se pretende proporcionar vivienda, aparece un conflicto que el poder público debe resolver atendiendo a la finalidad de la política de vivienda.
El propio Gobierno asturiano cuantificó las consecuencias de aquel escenario de 270.000 euros. Señaló que, dado que las entidades financieras financian habitualmente hasta aproximadamente el 80% del precio de compraventa, una familia podría necesitar más de 80.000 euros de recursos propios para afrontar la operación y los gastos asociados. La conclusión del director general fue que esos importes excluirían precisamente a numerosos jóvenes y trabajadores a los que debería dirigirse la vivienda protegida.
Este punto conecta directamente con el diagnóstico realizado durante los Cursos de La Granda. El propio Sánchez situaba una parte especialmente problemática de la demanda entre trabajadores que ingresan más de 1.000 pero menos de 1.800 euros y cuya tasa de esfuerzo puede superar el 30% de sus ingresos cuando tienen que afrontar una hipoteca o un alquiler. Una vivienda protegida que resulte financieramente inaccesible para estos hogares puede ser protegida desde el punto de vista administrativo, pero difícilmente estará resolviendo su problema de acceso.
Precisamente por eso adquiere sentido plantear una promoción pública de vivienda a gran escala como complemento y competencia del mercado privado, especialmente allí donde este no produce viviendas a precios compatibles con los ingresos de la población. El Principado ya regula precios máximos de venta para diferentes modalidades de vivienda protegida: actualmente figuran, por ejemplo, máximos de 1.884 euros/m² útil para VPA en Oviedo, Gijón, Avilés, Llanera y Siero, mientras que para el régimen especial el máximo en esos municipios es de 1.524 euros/m² útil. En otras áreas los límites son inferiores.
La diferencia fundamental de un programa público de gran escala estaría en quién asume la promoción y con qué finalidad. Una Administración no necesita obtener un beneficio empresarial por la venta de cada vivienda. Puede contratar mediante licitación pública a constructoras privadas para ejecutar las obras, pagar el precio resultante de la contratación y establecer después las condiciones de adjudicación de las viviendas conforme a la normativa aplicable. El constructor seguiría obteniendo la remuneración correspondiente por ejecutar la obra; lo que desaparecería del esquema sería la necesidad de que la Administración actuase como un promotor privado que compra o aporta suelo, desarrolla una promoción y posteriormente trata de venderla obteniendo el máximo margen posible.
Este planteamiento tampoco supone necesariamente excluir al sector de la construcción. De hecho, CAC-Asprocon mantiene un servicio específicamente dedicado a informar a sus empresas asociadas de las licitaciones de obras y servicios convocadas por las distintas administraciones asturianas, y entre esas licitaciones aparecen actuaciones relacionadas con vivienda pública. Un programa de varios miles de viviendas promovidas públicamente podría, por tanto, generar un volumen considerable de contratos de construcción para empresas privadas aunque el precio final de las viviendas no se determinase por el mercado libre.
La cuestión relevante estaría en otra parte: quién determina el precio final y con qué criterio. Si la Administración aporta suelo público, encarga competitivamente los proyectos y la construcción y vende las viviendas dentro de un régimen protegido, puede establecer un modelo en el que la prioridad sea recuperar los costes asumidos y mantener la vivienda dentro de unos límites de asequibilidad, en lugar de maximizar la rentabilidad de la promoción como hacen los constructores privados.
Un programa de estas características tendría, además, efectos sobre el mercado libre si alcanzase suficiente dimensión. Si una familia que actualmente tiene que buscar una vivienda de 200.000 o 250.000 euros encuentra una alternativa protegida adecuada por un importe sensiblemente inferior, una parte de la demanda dejará de competir por las viviendas libres. No es necesario especular sobre la magnitud de ese efecto para reconocer el mecanismo económico: aumentar la oferta disponible para un segmento de compradores proporciona a esos compradores una alternativa que antes no tenían.
Es precisamente ahí donde una política pública ambiciosa puede entrar en tensión con determinados intereses empresariales. Pero la existencia de esa tensión no convierte al sector privado en un adversario de la Administración, ni justifica atribuir a organizaciones concretas motivaciones que no hayan expresado. Significa simplemente que el Gobierno y los agentes económicos desempeñan funciones diferentes. Una patronal representa legítimamente los intereses de sus empresas asociadas; un Gobierno autonómico tiene responsabilidades respecto al conjunto de la ciudadanía.
FADE, por ejemplo, ha defendido públicamente en el material de los Cursos de La Granda que Asturias necesita aumentar la oferta y ha reclamado seguridad jurídica, agilización de licencias, más suelo finalista, rehabilitación, movilización de viviendas vacías y colaboración público-privada. CAC-Asprocon, por su parte, desarrolla actividad específica en materia de vivienda, contratación y licitación pública y publica informes periódicos sobre el mercado residencial asturiano. Por tanto, no sería riguroso afirmar sin documentación adicional que ambas organizaciones se oponen por principio a una gran promoción pública de vivienda.
Sí es posible defender otra afirmación mucho más sólida: el diseño de una política pública no debe quedar condicionado a garantizar el precio o margen que prefiera un determinado sector económico. Si las empresas consideran que determinado módulo de vivienda protegida no permite construir de manera viable, esa información es relevante y debe comprobarse mediante costes reales. Pero la respuesta tampoco tiene por qué consistir automáticamente en elevar el precio hasta hacerlo inaccesible para el comprador. La Administración dispone de otras variables: suelo público, urbanización, financiación, subvenciones, fiscalidad, diseño de las promociones, industrialización, tamaño de las viviendas, contratación a gran escala o promoción pública directa o indirecta.
De hecho, el mercado asturiano presenta una necesidad cuantificada que permite juzgar las políticas por sus resultados. Sadei estima que sería necesario incorporar entre 2.500 y 3.000 viviendas anuales, mientras que entre 2024 y 2025 se habrían formado entre 3.200 y 3.500 nuevos hogares y no se alcanzaron las 1.900 viviendas terminadas. Ante una brecha de esta naturaleza, la pregunta fundamental para el Gobierno debería ser qué combinación de promoción privada, vivienda protegida, rehabilitación y promoción pública permite producir esas viviendas y hacer que sean económicamente accesibles.
También habría que evitar el extremo contrario: una promoción pública cuyos costes estuvieran sistemáticamente por encima de alternativas equivalentes tampoco estaría defendiendo correctamente el interés general. Si se utilizan recursos de todos los contribuyentes, los contratos deberían adjudicarse competitivamente, los costes deberían ser transparentes y las promociones tendrían que evaluarse mediante indicadores públicos: coste por metro cuadrado, precio final, plazo de construcción, número de viviendas entregadas y perfil económico de los adjudicatarios. Precisamente Ferreira reclamaba en La Granda una «memoria de oferta» que cuantificase cuántas viviendas genera cada medida, en qué plazo, con qué costes y qué obstáculos elimina. Ese criterio resulta igualmente exigible a la promoción pública.
Para terminar el post quiero manifestar que el problema de la vivienda ha terminado explotando en la cara de toda la clase política asturiana. Los datos ya no permiten esconderse detrás de diagnósticos, competencias o anuncios: Asturias necesita incorporar entre 2.500 y 3.000 viviendas al año, mientras entre 2024 y 2025 se crearon entre 3.200 y 3.500 hogares y no se terminaron ni 1.900 viviendas. Mientras esa brecha aumenta, miles de ciudadanos soportan alquileres difíciles de conciliar con salarios ordinarios y ven alejarse la posibilidad de comprar una vivienda.
La derecha extrema de, PP y Foro y la ultraderecha de Vox y VecinosxLlanes pueden defender legítimamente un mayor protagonismo de la iniciativa privada, pero entonces deben demostrar que ese modelo es capaz de producir vivienda suficiente a precios compatibles con los salarios asturianos. No basta con pedir más suelo, menos burocracia o facilitar la promoción privada: el resultado tiene que medirse en viviendas terminadas y precios que una familia pueda pagar. En Llanes y Gijón a falta de nueve meses para las elecciones municipales, ambos gobiernos municipales no han entregado ni una sola vivienda a sus ciudadanos.
Pero la izquierda tampoco puede esconderse detrás de sus principios. PSOE, IU, Podemos o Somos pueden proclamar que la vivienda es un derecho, pero después de años gobernando distintas administraciones deben explicar por qué no existe un parque público y protegido suficientemente grande para condicionar de verdad el mercado. Defender la intervención pública y ejecutarla son cosas muy diferentes.
Lo especialmente grave es que existen instrumentos para actuar. La Administración puede aportar suelo público, licitar competitivamente la construcción de vivienda protegida y venderla posteriormente a precio tasado, sin necesidad de obtener un beneficio promotor. Las constructoras cobrarían y obtendrían legítimamente su margen por construir; lo que desaparecería sería la necesidad de vender posteriormente esas viviendas buscando la máxima rentabilidad del mercado.
Además, la necesidad está perfectamente identificada. El propio Gobierno asturiano reconoce dificultades entre trabajadores con ingresos de 1.000 a 1.800 euros mensuales, cuya vivienda puede llevarles a superar el 30% de esfuerzo económico. ¿De qué sirve hablar de vivienda protegida si finalmente tampoco puede pagarla un trabajador con un salario normal?
Por eso resulta cada vez menos tolerable el intercambio permanente de responsabilidades entre ayuntamientos, Principado y Estado. Al ciudadano que entrega una parte insoportable de su sueldo cada mes no le importa qué administración culpa a cuál: necesita una vivienda que pueda pagar. Gijón, Llanes y cualquier otro municipio con problemas de acceso deberían poder ser evaluados con cifras muy sencillas: cuánto suelo público se ha movilizado, cuántas viviendas se han licitado, cuántas se han terminado, cuánto han costado y a qué precio han llegado al ciudadano.
La responsabilidad alcanza, por tanto, a derecha e izquierda, aunque sus políticas no sean iguales. Unos confían fundamentalmente en que la iniciativa privada amplíe la oferta; otros defienden una mayor intervención pública, pero han sido demasiado tímidos o insuficientes a la hora de convertirla en vivienda disponible a gran escala. El resultado es lo que debe juzgarse: Asturias necesita miles de viviendas anuales y sigue sin producirlas en cantidad suficiente.
Ha llegado el momento de abandonar las excusas. Gobernar no consiste en explicar durante años por qué no se pueden construir viviendas asequibles, sino en conseguir que se construyan. Si el mercado privado las produce a precios compatibles con los salarios, perfecto. Y donde no lo haga, la Administración debe utilizar suelo público, licitación competitiva y precios tasados para crear una alternativa real.
Porque, después de tantos años, la medida del fracaso es brutalmente sencilla: una vivienda está construida o no lo está; una familia puede pagarla o no puede pagarla. Todo lo demás son discursos de políticos “charranes”. Y los ciudadanos llevan demasiado tiempo pagando el precio de que la política no haya convertido sus discursos sobre vivienda en suficientes viviendas reales.
Ya lo dijo Martin Luther King: «La injusticia, en cualquier parte, es una amenaza a la justicia en todas partes.»
