AYUNTAMIENTO DE LLANES, EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA TIENE UN NUEVO ACTOR Y NO MENOR... LA CNMC

 

Ayer se publicaba en la prensa que el regulador, la Comisión Nacional del Mercado y la Competencia (CNMC) ha lanzado una consulta pública para recabar visiones sobre la regulación de la transformación urbanística del suelo destinado a vivienda en España. La vivienda se considera un bien esencial cuya disponibilidad y asequibilidad afectan de modo importante al bienestar de la población. El organismo señala que el suelo es un factor relevante en los costes de vivienda — puede representar hasta un 45 % del precio final de una vivienda, según la CNMC. Se apunta a que hay “escasez de suelo” y “restricciones” en el desarrollo urbanístico que podrían estar reduciendo la oferta de vivienda y encareciendo los precios. El objetivo del estudio es identificar “elementos que restrinjan de forma innecesaria o desproporcionada la eficiencia y competencia del sector”, y luego formular recomendaciones para mejorar el funcionamiento de la transformación urbanística del suelo. La consulta pública está abierta desde el 20/21 de octubre y se podrá participar hasta el 21 de noviembre de 2025. Se invita a participar a administraciones públicas, empresas del sector, profesionales, ciudadanos, para aportar experiencias y visiones en diferentes fases: planeamiento urbanístico, gestión, informes sectoriales, edificación, digitalización, coordinación entre administraciones https://tinyurl.com/bd2asfb4  

Foto: el concejal de Urbanismo y Patrimonio, "mazón" Armas y el alcalde de Llanes, "perro" Riestra. 

Según el diario El País, la CNMC quiere identificar los factores que podrían estar limitando innecesariamente la competencia en el mercado inmobiliario, y destaca la cifra del suelo como hasta el 45 % del precio de la vivienda. El portal inmobiliario Idealista informa que la CNMC advierte de que la escasez de suelo y las trabas urbanísticas pueden reducir la vivienda disponible y encarecerla, y que la transformación del suelo “debería ser un proceso ágil y rápido, manteniendo las garantías necesarias”.

El medio 20minutos describe que el cuestionario de la consulta tiene alrededor de 36-40 preguntas, que abordan desde la fase de planeamiento hasta edificación, y que la CNMC reconoce que los procesos de urbanización pueden tardar hasta 15 años. Otras fuentes como Europa Press o Demócrata recogen que la consulta se integra en un estudio iniciado en enero de 2025 y que busca optimizar la regulación urbanística del suelo residencial.

 

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha abierto esta consulta pública para analizar si España necesita liberalizar suelo para resolver el problema de acceso a la vivienda que existe en el país, especialmente concentrado en las grandes ciudades. Las consecuencias que puede tener esta medida podrían dividirse en positivas y negativas, dependiendo de cómo se implemente y del contexto local. Aquí está un análisis equilibrado de dicha situación:

Posibles consecuencias positivas

1. Aumento de la oferta de vivienda
• Si se facilita la recalificación y el uso del suelo, los promotores podrían construir más fácilmente.
• Un aumento de la oferta, en teoría, podría moderar o reducir los precios del suelo y de la vivienda, especialmente en las grandes ciudades donde la escasez es fuerte.
2. Reducción de trabas burocráticas
• La liberalización suele implicar menos trámites administrativos, lo que acelera la construcción y reduce los costes asociados.
3. Impulso a la inversión y la actividad económica
• Podría reactivar el sector inmobiliario y de la construcción, generando empleo y atrayendo inversión privada.
4. Más competencia entre promotores
• Al eliminarse ciertas restricciones, podrían entrar nuevos actores al mercado, rompiendo el control de grandes promotoras o fondos sobre el suelo urbanizable.

Posibles consecuencias negativas

1. Urbanización descontrolada o expansión dispersa
• Sin una planificación urbana estricta, puede haber crecimiento caótico, aumento de los costes de infraestructuras (carreteras, transporte, saneamiento, etc.) y daños medioambientales.
2. Pérdida de suelo agrícola o natural
• Si no se protegen adecuadamente ciertos terrenos, se podría destruir patrimonio natural o agrícola, afectando la sostenibilidad.
3. Aumento de la especulación
• En lugar de construir más vivienda asequible, algunos inversores podrían acumular suelo esperando que suba su valor, reproduciendo burbujas inmobiliarias.
4. Desigualdad territorial
• Las grandes ciudades podrían acaparar las inversiones, mientras que zonas rurales o menos atractivas quedarían al margen.
5. Riesgo de menor control público
• Si el Estado o los municipios pierden capacidad de decisión sobre el uso del suelo, se debilita la planificación urbana y el enfoque social del acceso a la vivienda.

La liberalización del suelo podría aliviar parcialmente el problema del acceso a la vivienda, pero no es una solución completa por sí sola. Sería eficaz solo si se combina con otras políticas:

• Promoción de vivienda pública o asequible,
• Regulación del alquiler,
• Incentivos a la rehabilitación urbana,
• Protección del suelo rústico y natural.

Analizar cómo afectaría una posible liberalización o flexibilización del suelo promovida por la CNMC a un ayuntamiento como el de Llanes (Asturias) permite ver el impacto territorial y local de una medida de carácter nacional.

Contexto de Llanes

• Llanes es un municipio costero con unos 13.000 habitantes, altamente dependiente del turismo y la segunda residencia.
• En verano su población se triplica o cuadruplica, lo que dispara la demanda de vivienda temporal y de alquiler.
• El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y las normativas autonómicas (del Principado de Asturias) limitan bastante el desarrollo de nuevo suelo urbanizable, para proteger el paisaje y el litoral.

Posibles efectos de la medida de la CNMC

Efectos potencialmente positivos

1. Facilitar nuevas promociones de vivienda
• Si se reducen las trabas para recalificar o urbanizar suelo, Llanes podría habilitar más terrenos para vivienda permanente o de temporada.
• Esto podría moderar el alza de precios, especialmente para los residentes locales, que hoy sufren la presión del turismo inmobiliario.
2. Mayor agilidad administrativa
• La CNMC busca que los procesos de transformación urbanística sean más ágiles y menos burocráticos.
• Los pequeños ayuntamientos como Llanes —que a menudo tienen recursos técnicos limitados— podrían beneficiarse de un marco normativo más sencillo o digitalizado.
3. Atracción de inversión privada
• Promotores o cooperativas podrían mostrar mayor interés en invertir en proyectos residenciales si el acceso al suelo es más claro y rápido.

Efectos potencialmente negativos

1. Riesgo de sobre urbanización costera
• Llanes ya tiene una alta presión urbanística sobre su litoral.
• Si se flexibilizan las normas de protección o se facilita el cambio de uso del suelo, podría aumentar la urbanización en áreas rurales o naturales, afectando el paisaje, el turismo sostenible y el medio ambiente.
2. Pérdida de control local
• La liberalización podría restar autonomía al ayuntamiento sobre el uso del suelo.
• El municipio podría tener menos capacidad para decidir qué, dónde y cómo se construye, si las normas nacionales imponen un marco más uniforme.
3. Encarecimiento indirecto
• Si la liberalización atrae inversión especulativa (segundas residencias, turismo, fondos inmobiliarios), el precio del suelo podría subir, dificultando aún más el acceso de los residentes locales a la vivienda permanente.
4. Tensión social y demográfica
• Más construcción orientada al turismo podría reducir la población residente estable, acentuando la despoblación invernal y la falta de servicios públicos sostenibles.

Para un municipio como Llanes, la acción de la CNMC tendría un doble filo:

• Podría agilizar procesos urbanísticos y permitir más vivienda asequible si se gestiona con criterios locales.
• Pero también podría favorecer la especulación turística y la pérdida de control territorial, afectando el modelo sostenible y la identidad del municipio.

Por eso, el equilibrio entre liberalización y planificación local será clave. Llanes, como otros municipios costeros asturianos, debería participar activamente en la consulta pública para hacer oír su voz y garantizar que cualquier reforma tenga en cuenta las peculiaridades del suelo litoral y su valor ambiental. No lo hará el gobierno fascista de VecinosxLlanes y PP, porque el planteamiento llevado desde que alcanzaron el poder municipal en el año 2015 fue contribuir a la grave restricción que hoy tienen los llaniscos para adquirir una vivienda.  

Desde un punto de vista político y administrativo la intervención de la CNMC no pondrá fin a la inacción del gobierno fascista de Vecinos y PP con el grave problema de la vivienda, pero sí puede ejercer una presión institucional y técnica muy importante sobre el Ayuntamiento de Llanes y sobre el marco regulador en el que este actúa.
La explicación es la siguiente:

1. Qué puede y qué no puede hacer la CNMC

🔹 Lo que puede hacer

• Emitir recomendaciones y estudios oficiales con base técnica y legal, que luego pueden influir en el Gobierno central, las comunidades autónomas y los ayuntamientos.
• Detectar y denunciar obstáculos injustificados a la competencia, por ejemplo, si el planeamiento urbanístico o los procedimientos de suelo de Llanes están impidiendo el acceso a promotores o distorsionando el mercado.
• Presionar públicamente: sus informes tienen gran peso político y mediático, y pueden obligar a las administraciones locales o regionales a reaccionar o revisar sus políticas.
• En casos concretos, si encuentra conductas anticompetitivas (por ejemplo, favoritismo urbanístico, adjudicaciones irregulares, o trabas ilegales), puede abrir expedientes sancionadores o remitirlos a la justicia o al Tribunal de Cuentas.

🔹 Lo que no puede hacer

• No puede intervenir directamente en el urbanismo municipal, ya que el planeamiento y la gestión del suelo son competencias locales y autonómicas, no nacionales.
• No puede destituir ni obligar al Ayuntamiento (en este caso el gobierno de Llanes, formado por Vecinos x Llanes y PP) a actuar.
• Tampoco puede aprobar ni modificar planes urbanísticos (PGOU) ni conceder licencias.

2. Cómo puede influir en Llanes, de forma indirecta

• Si la CNMC, en su estudio, concluye que municipios como Llanes mantienen trabas desproporcionadas o demoras excesivas en la transformación del suelo, podría incluirlos como ejemplos en su informe público.
• Ese tipo de señalamiento genera presión política y mediática, tanto en el Principado de Asturias como en el propio Ayuntamiento, porque afecta a su reputación y al acceso a futuras inversiones.
• Además, si el Gobierno central adopta las recomendaciones de la CNMC, la normativa estatal o autonómica podría obligar a Llanes a agilizar sus procedimientos urbanísticos, limitando su margen de inacción.

3. La inacción desde 2015 en Llanes

Desde 2015, Llanes ha tenido una parálisis urbanística notable:

• No se ha aprobado un nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), lo que bloquea la construcción de nuevas viviendas.
• Hay falta de vivienda asequible para residentes y jóvenes locales, mientras aumenta la presión del turismo y la segunda residencia.
• Promotores y vecinos denuncian trabas burocráticas, lentitud y falta de planificación por parte del gobierno fascista de Vecinos y PP.

En este contexto, la consulta y el estudio de la CNMC podrían servir como un toque de atención hacia este tipo de situaciones, mostrando cómo la rigidez local contribuye a la crisis de vivienda.

La CNMC no puede “obligar” al Ayuntamiento de Llanes a actuar, pero sí puede:

• Evidenciar su inacción ante el Gobierno y la opinión pública,
• Promover cambios normativos que reduzcan su margen de bloqueo,
• Y empujar indirectamente al consistorio a modernizar su gestión del suelo y planificación urbana.

En otras palabras: no tiene poder coercitivo, pero sí una gran capacidad de influencia y exposición. Su intervención puede ser el principio del fin de la parálisis urbanística de Llanes, si otros organismos (Gobierno de Asturias o central) deciden actuar en consecuencia.

La CNMC es otra piedra más en el zapato, de los vagos y mangantes, que hoy viven a cuerpo de rey a costa de los llaniscos en el gobierno municipal fascista. Los llaniscos han perdido algo más de diez años con estos sátrapas políticos, los problemas se amontonan y la vida de los llaniscos cada vez es peor, pero ellos seguirán con su música que básicamente no tiene más que un sonido… Cobrar lo que no ganan en la vida civil en sus profesiones, por no hacer nada para mejorar la vida de los llaniscos.

La intervención de la CNMC representa un rayo de esperanza ante la parálisis institucional que desde hace años sufre Llanes. Frente a la inacción y la falta de planificación del gobierno municipal formado por VecinosxLlanes y el Partido Popular, el impulso del regulador nacional introduce una voz técnica e independiente que puede poner en evidencia la gravedad de la situación urbanística del concejo. Aunque la CNMC carece de poder directo para revertir las políticas locales, su análisis y sus recomendaciones pueden servir como palanca de cambio, obligando a administraciones autonómicas y estatales a reaccionar. En un contexto en el que la vivienda se ha convertido en un lujo inaccesible para muchos llaniscos y españoles, la actuación del regulador es una oportunidad para recuperar la transparencia, la competencia y la responsabilidad pública que el Ayuntamiento de Llanes ha descuidado durante demasiado tiempo.

Ya lo dijo Eurípides de Salamina: “Lo esperado no sucede, es lo inesperado lo que acontece”.