El Ayuntamiento de Gijón ha presentado un recurso ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias para intentar paralizar la declaración de los barrios de Cimavilla y La Arena como zonas de mercado residencial tensionado. Esta medida fue aprobada por el Principado de Asturias en mayo y el Consistorio solicita ahora su suspensión cautelar hasta que exista una sentencia definitiva sobre su legalidad.
El recurso está acompañado por informes elaborados por la Dirección General de Urbanismo del Ayuntamiento y por la gerencia de la Empresa Municipal de la Vivienda de Gijón, Emvisl. Estos documentos advierten de que la aplicación de la declaración podría provocar un perjuicio difícil de revertir en la oferta de vivienda de alquiler de la ciudad durante los próximos meses y años.
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Entre los principales riesgos señalados se encuentran la retirada de viviendas del mercado de alquiler habitual y su posible traslado hacia otras modalidades, como el alquiler temporal, por habitaciones o turístico. Los informes también alertan de que la medida podría desincentivar la rehabilitación de edificios y viviendas, reducir la inversión privada en conservación y eficiencia energética y perjudicar especialmente a los pequeños propietarios. Asimismo, sostienen que Cimavilla y La Arena presentan características particulares relacionadas con su ubicación, su patrimonio y su atractivo turístico.
La gerencia de Emvisl afirma que ya ha recibido consultas de propietarios interesados en conocer la posibilidad de transformar contratos de alquiler de residencia habitual en alquileres temporales o por habitaciones. Según el informe, esta situación podría anticipar una retirada importante de viviendas del mercado residencial permanente. Además, la reducción de la oferta en ambos barrios podría provocar que parte de la demanda se trasladara a otras zonas de Gijón, generando un posible aumento de los precios del alquiler en otros puntos de la ciudad.
Emvisl también cuestiona algunas de las consecuencias de limitar las subidas del alquiler y ampliar durante tres años determinados contratos, una medida que el informe municipal llega a comparar con una expropiación forzosa de carácter temporal. Además, critica que las actuaciones hayan sido impuestas sin suficiente acuerdo o coordinación con la Administración local.
Otro de los argumentos del Ayuntamiento está relacionado con el acceso a las ayudas económicas del futuro Plan Estatal de Vivienda. Emvisl considera que la falta de colaboración con el Principado podría dificultar que el Ayuntamiento solicitara directamente determinadas subvenciones destinadas a incrementar la oferta de vivienda habitual, fomentar el alquiler asequible o rehabilitar el parque residencial.
El informe municipal recuerda que Gijón ya cuenta con diferentes programas relacionados con estos objetivos. Entre ellos se encuentra “Gijón Confía Alquilando”, destinado a facilitar la incorporación de viviendas al mercado del alquiler habitual; el programa municipal de adquisición de inmuebles para aumentar la oferta de vivienda asequible y protegida; la reforma de las antiguas escuelas de Roces-La Braña, y la transformación de un local de La Tejerona en viviendas.
Según Emvisl, la puesta en marcha de nuevas líneas de actuación sin haber sido consensuadas ni evaluadas con la empresa municipal podría ocasionar un importante perjuicio económico. La entidad sostiene que podría quedar excluida de algunas de las ayudas previstas y que esa situación limitaría los derechos económicos que el Ayuntamiento tendría la posibilidad de solicitar.
Por su parte, la Dirección General de Urbanismo advierte de que algunas de las medidas incluidas en el plan del Principado podrían afectar a la capacidad municipal para organizar y desarrollar su propio planeamiento urbanístico. Determinadas actuaciones de rehabilitación, regeneración urbana o creación de vivienda asequible podrían requerir modificaciones de los instrumentos de ordenación actualmente vigentes.
El Ayuntamiento también considera que la declaración de zonas tensionadas podría obligar a reorganizar recursos humanos y materiales, reforzar unidades administrativas, habilitar nuevos canales de información y coordinar áreas como Urbanismo, Vivienda, Servicios Sociales, Hacienda y Patrimonio. Todo ello supondría, según el recurso, un aumento de la carga administrativa para el Consistorio.
Izquierda Unida ha criticado la decisión municipal de acudir a los tribunales. Su portavoz en Gijón, Javier Suárez Llana, acusa al Gobierno local de defender los intereses de los propietarios frente a los de las personas que viven de alquiler. IU sostiene que la declaración de Cimavilla y La Arena como zonas tensionadas y la limitación de los precios son medidas necesarias ante las dificultades de acceso a la vivienda. El grupo municipal también reclama que esta declaración se amplíe a toda la zona urbana de Gijón.
El recurso del gobierno municipal de Moriyón incluye una petición de medidas cautelares para impedir que la resolución del Principado entre en vigor mientras se resuelve el procedimiento judicial. El Ayuntamiento argumenta que la suspensión es necesaria para evitar que los efectos de la medida se produzcan antes de que exista una sentencia, ya que, en ese caso, una resolución judicial posterior podría llegar demasiado tarde para corregir sus consecuencias https://tinyurl.com/5dpsvkc4
Análisis crítico de los argumentos utilizados por el Ayuntamiento de Gijón contra las zonas tensionadas
El recurso presentado por el Ayuntamiento de Gijón contra la declaración de Cimavilla y La Arena como zonas de mercado residencial tensionado se apoya principalmente en informes de la Dirección General de Urbanismo y de la Empresa Municipal de la Vivienda, Emvisl. Sin embargo, una lectura contrastada de esos argumentos con la legislación vigente, las resoluciones del Tribunal Constitucional y el Plan Estatal de Vivienda permite concluir que algunas de sus afirmaciones son jurídicamente incorrectas, otras están formuladas de manera excesivamente categórica y varias son únicamente previsiones que no se acompañan de datos suficientes para considerarlas hechos probados.
Esto no significa que cualquier regulación del alquiler carezca de riesgos o que no deba evaluarse su funcionamiento. Significa que no resulta riguroso presentar como consecuencias inevitables o como “daños irreparables” unas hipótesis que todavía no han sido cuantificadas ni acreditadas específicamente para los dos barrios gijoneses.
La supuesta retirada masiva de viviendas no está acreditada
Emvisl afirma que existen propietarios que han solicitado información para transformar alquileres habituales en alquileres temporales o por habitaciones y que incluso podría producirse una “retirada masiva” de viviendas del mercado residencial permanente. No obstante, la existencia de consultas no demuestra que esas transformaciones se hayan realizado ni permite calcular cuántas viviendas podrían desaparecer del mercado.
Para justificar técnicamente una retirada masiva sería necesario conocer, entre otros datos, el número concreto de consultas recibidas, el número total de viviendas de alquiler existentes en ambos barrios, cuántos propietarios han comunicado formalmente su intención de cambiar de modalidad y qué porcentaje real del parque residencial se vería afectado. Nada de eso aparece cuantificado en la información publicada.
Por tanto, no puede afirmarse que la retirada de viviendas sea imposible, pero tampoco puede presentarse como una consecuencia segura o como un daño irreparable. Se trata de un riesgo hipotético que deberá comprobarse mediante seguimiento estadístico.
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Además, la Ley de Vivienda establece que la declaración de zona tensionada tiene una vigencia inicial de tres años y que su continuidad debe justificarse mediante la evaluación de las medidas adoptadas. La propia ley exige un plan específico para corregir los desequilibrios y permite revisar las actuaciones desarrolladas. No estamos, por tanto, ante una regulación indefinida e irreversible, sino ante una medida temporal sometida a seguimiento.
El Principado también ha anunciado medidas para limitar las viviendas turísticas en las zonas tensionadas. Esto resulta relevante porque precisamente uno de los riesgos invocados por el Ayuntamiento es el traslado de viviendas hacia el alquiler turístico. Si se aplican controles efectivos sobre esa modalidad, no puede darse por supuesto que todos los propietarios puedan efectuar ese cambio de manera automática.
La subida de los alquileres en otros barrios es una hipótesis, no un hecho
El informe municipal sostiene que la reducción de la oferta en Cimavilla y La Arena podría desplazar a los demandantes de vivienda hacia otros barrios y provocar allí un incremento de los precios. Este efecto es teóricamente posible, pero el Ayuntamiento no aporta, en la información conocida, una estimación sobre cuántas viviendas desaparecerían, cuántas personas se desplazarían o qué incremento concreto produciría ese movimiento.
Sin un modelo económico, una comparación con zonas semejantes o una evaluación cuantitativa de la oferta y la demanda, la afirmación no puede presentarse como una consecuencia acreditada. Es una previsión que deberá ser vigilada, pero no constituye por sí misma una prueba de daño irreparable.
También debe recordarse que la Ley 12/2023 no limita su intervención a la contención de determinadas rentas. El artículo 18 contempla programas de financiación, colaboración con propietarios, aumento de la vivienda asequible y medidas específicas para incrementar la oferta tanto dentro de la zona tensionada como en su entorno.
No existe una “expropiación forzosa temporal”
La afirmación más discutible jurídicamente del informe de Emvisl es la comparación entre la limitación de las rentas y la prórroga extraordinaria de determinados contratos con una “expropiación forzosa temporal”.
Una expropiación supone privar a una persona de la propiedad o de un derecho patrimonial concreto por causa de utilidad pública, con el correspondiente procedimiento y justiprecio. La regulación de los precios y de la duración de un contrato de alquiler no transfiere la propiedad de la vivienda a la Administración ni elimina el derecho del propietario a percibir una renta.
El Tribunal Constitucional examinó las limitaciones aplicables a los nuevos contratos en zonas tensionadas y concluyó que afectan a una expectativa de beneficio económico, pero no al contenido esencial del derecho de propiedad. También consideró que existe una relación razonable entre la limitación impuesta y el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda, sin apreciar una carga desproporcionada o excesiva.
El Constitucional también ha declarado conformes con la Constitución las prórrogas extraordinarias incorporadas a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Las ha considerado modulaciones legales de la libertad contractual, no expropiaciones.
Además, la prórroga de hasta tres años no opera de manera automática en cualquier circunstancia. Debe ser solicitada por el inquilino cuando haya finalizado el periodo ordinario del contrato y no se aplica cuando las partes alcanzan otro acuerdo, firman un nuevo contrato o el propietario acredita que necesita la vivienda como residencia permanente para sí mismo o para determinados familiares.
Por tanto, denominar “expropiación forzosa temporal” a esta regulación no se corresponde con la calificación jurídica que ha realizado el Tribunal Constitucional.
El perjuicio generalizado a los pequeños propietarios tampoco está demostrado
Los informes municipales hablan de un perjuicio específico a los pequeños propietarios, pero la legislación no aplica exactamente las mismas obligaciones a un pequeño arrendador que a un gran tenedor. El índice estatal de precios se aplica directamente a los nuevos contratos de los grandes tenedores situados en zonas tensionadas. También puede aplicarse a viviendas que no hayan estado alquiladas durante los cinco años anteriores, siempre que esa medida haya sido justificada e incluida expresamente en la declaración correspondiente. Para el resto de los pequeños propietarios, la referencia principal de un nuevo contrato es la renta del contrato anterior, con las actualizaciones y excepciones legalmente previstas.
La legislación también establece incentivos fiscales para los propietarios. La reducción sobre el rendimiento neto del alquiler en el IRPF puede alcanzar el 90% cuando se firma un nuevo contrato en una zona tensionada rebajando la renta en más de un 5 %. Puede alcanzar el 70% cuando se incorpora una vivienda al mercado y se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años, y el 60% cuando se han realizado determinadas actuaciones de rehabilitación.
Estos incentivos no garantizan que ningún propietario vaya a resultar afectado económicamente, pero contradicen la idea de que la ley únicamente impone cargas y no contempla compensaciones o beneficios. La afirmación municipal debería haber diferenciado entre tipos de propietarios, situaciones contractuales y posibles incentivos, en lugar de formular un perjuicio general para todos los pequeños arrendadores.
La declaración no impide la rehabilitación y existen ayudas específicas
El Ayuntamiento advierte de una posible reducción de la inversión privada en rehabilitación, conservación y eficiencia energética. Sin embargo, no se aporta una relación causal que demuestre que limitar determinadas rentas vaya a paralizar necesariamente las obras de rehabilitación.
La normativa contempla, de hecho, la posibilidad de incrementar la renta hasta un determinado porcentaje cuando se han realizado actuaciones de rehabilitación o mejoras energéticas que cumplan los requisitos legales. También establece una reducción fiscal del 60% sobre los rendimientos cuando se hayan efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 contiene ayudas para la rehabilitación integral de edificios, la mejora energética y de accesibilidad, la rehabilitación de viviendas vacías que posteriormente se destinen al alquiler social o asequible y actuaciones específicas en edificios con protección patrimonial. Esta última línea resulta especialmente relevante para Cimavilla y parte del parque residencial antiguo de La Arena.
Por ello, no puede sostenerse de manera general que la declaración de zona tensionada desincentive necesariamente la rehabilitación. Pueden existir propietarios que consideren menos rentable una inversión, pero también hay ayudas públicas, incentivos fiscales y programas específicos que el informe municipal debería valorar antes de anunciar una reducción generalizada de la conservación del parque residencial.
No es cierto que Emvisl quede excluida de todas las ayudas estatales
Emvisl asegura que las medidas no consensuadas con el Ayuntamiento podrían impedirle beneficiarse de las ayudas del Plan Estatal de Vivienda y ocasionarle un quebranto económico irreparable. Esta afirmación, formulada de manera absoluta, resulta contradicha por el contenido del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
El plan reconoce expresamente la participación de las entidades locales y de sus organismos o empresas dependientes. Permite que las administraciones públicas, empresas públicas y otras entidades vinculadas al sector público sean beneficiarias de diferentes programas de promoción, adquisición, rehabilitación y movilización de viviendas vacías.
Además, las zonas declaradas tensionadas reciben una financiación más intensa. Por ejemplo, la ayuda para adquirir viviendas destinadas al alquiler puede llegar hasta el 85% del coste cuando la adquisición se realiza en una zona tensionada, frente al límite ordinario del 70%. También aumentan las cuantías y porcentajes de las subvenciones para determinadas promociones y actuaciones residenciales.
Las ayudas no son automáticas y su aplicación exige convenios, convocatorias, disponibilidad presupuestaria y coordinación con el Principado. Emvisl podría no tener acceso directo a todas las líneas, pero eso es muy distinto de afirmar que no podrá beneficiarse de “ninguna” ayuda. La normativa contempla expresamente a las entidades locales y a sus empresas dependientes en varios programas.
No hubo una ausencia absoluta de participación municipal
La expresión “total imposición” tampoco describe correctamente todo el procedimiento seguido. La Ley de Vivienda obliga a realizar un trámite de información pública, poner a disposición los estudios utilizados, permitir alegaciones y motivar la declaración mediante datos objetivos.
El Principado informó de que el procedimiento asturiano incluía veinte días hábiles de información pública, la resolución de las alegaciones y la emisión de informes municipales, aunque estos no fueran vinculantes. Por tanto, el Ayuntamiento pudo formular oposición y presentar documentación, como efectivamente hizo.
Existe, además, un antecedente municipal relevante. El Pleno del Ayuntamiento de Gijón acordó el 15 de noviembre de 2023 instar al Gobierno de Asturias a iniciar el procedimiento preparatorio para declarar, al menos, Cimavilla y La Arena como zonas tensionadas. La propuesta salió adelante con los votos de PSOE, IU y Podemos; Foro y PP se abstuvieron y Vox votó en contra.
Posteriormente, en marzo de 2025, la mayoría formada por Foro, PP, Vox y el concejal no adscrito aprobó rechazar la declaración si no existía previamente un acuerdo sobre las medidas que debían aplicarse.
Puede criticarse que no se alcanzara un acuerdo político o institucional, pero no es exacto presentar el procedimiento como una iniciativa completamente ajena al Ayuntamiento. El propio Pleno había solicitado inicialmente que comenzara su tramitación.
La invasión de competencias municipales no está demostrada
El Ayuntamiento sostiene que la declaración afecta a su potestad de planeamiento y autoorganización. Es cierto que algunas actuaciones de rehabilitación, regeneración o construcción de vivienda podrían exigir coordinación administrativa e incluso modificaciones urbanísticas. Esa posibilidad no debe negarse.
Sin embargo, la competencia sobre la declaración de zonas tensionadas corresponde a la Administración autonómica competente en materia de vivienda. El hecho de que una política autonómica produzca efectos sobre la actividad municipal no significa automáticamente que exista una invasión ilegal de competencias.
El Tribunal Constitucional ha señalado que en el urbanismo confluyen intereses municipales, autonómicos y estatales. También ha declarado que determinadas limitaciones vinculadas a la vivienda protegida no vulneran la autonomía local cuando están justificadas por un interés supramunicipal, mantienen un espacio de decisión para el Ayuntamiento y resultan proporcionadas.
Esto no permite anticipar cuál será la decisión concreta del TSJA sobre el recurso de Gijón. Hasta que haya sentencia, la existencia de una invasión competencial es la posición jurídica del Ayuntamiento, no un hecho demostrado.
El aumento de trabajo administrativo no constituye por sí mismo un daño irreparable
Es razonable pensar que la aplicación de nuevas medidas obligará al Ayuntamiento a responder consultas, coordinar departamentos, ofrecer información y gestionar nuevos procedimientos. En ese punto, el informe municipal describe una consecuencia posible y no necesariamente falsa.
No obstante, que una administración deba reorganizar recursos para aplicar una política pública no demuestra por sí mismo la existencia de un perjuicio irreparable. Sería necesario cuantificar cuántos trabajadores adicionales hacen falta, qué coste tendrá el servicio, qué trámites nuevos se crearán y por qué no pueden financiarse mediante los mecanismos de colaboración previstos.
El propio Plan Estatal reconoce las competencias municipales en planeamiento, rehabilitación, conservación de vivienda protegida, mediación y atención a la demanda, e incluye a las entidades locales dentro de los mecanismos de coordinación institucional.
Los programas municipales no demuestran que el problema esté resuelto
El Ayuntamiento cita “Gijón Confía Alquilando”, la compra municipal de viviendas, la reforma de las antiguas escuelas de Roces-La Braña y la transformación de un local de La Tejerona como prueba de que ya está actuando sobre los mismos objetivos.
La existencia de estos programas es verificable, pero no demuestra que tengan una dimensión suficiente para resolver el problema de acceso a la vivienda. “Gijón Confía Alquilando” fue aprobado en junio de 2025 y contó con una previsión de 400.000 euros para el año 2026. La documentación municipal consultada acredita su creación y presupuesto, pero no ofrece resultados suficientes para concluir cuántas viviendas nuevas se han incorporado efectivamente al alquiler asequible ni qué incidencia ha tenido sobre los precios generales.
Después de algo más de tres años del actual mandato municipal del gobierno de la derecha extrema de Foro y el PP, puede afirmarse que existen programas y actuaciones, pero no que se haya solucionado el problema. La propia declaración de Cimavilla y La Arena tuvo que justificarse mediante los criterios objetivos establecidos en la ley: una carga excesiva del coste de la vivienda sobre los ingresos o un crecimiento de los precios superior al IPC autonómico en los términos legalmente establecidos.
Conclusión
Los informes municipales del gobierno municipal de Moriyón no pueden descartarse íntegramente, porque algunos de los riesgos que mencionan son posibles y deberán ser evaluados. Sin embargo, tampoco justifican que todos esos riesgos se presenten como hechos ciertos o como daños irreparables.
La posible retirada masiva de viviendas, la subida automática de los alquileres en otros barrios y la caída general de la inversión en rehabilitación son hipótesis que no aparecen cuantificadas suficientemente. La comparación con una expropiación temporal es jurídicamente incorrecta según la doctrina del Tribunal Constitucional. La afirmación de que Emvisl quedará excluida de todas las ayudas estatales contradice el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. El supuesto perjuicio generalizado a los pequeños propietarios omite las diferencias entre pequeños arrendadores y grandes tenedores, así como las excepciones e incentivos fiscales. Finalmente, hablar de una imposición absoluta ignora que existieron información pública, alegaciones e informes municipales, y que el propio Pleno de Gijón había pedido inicialmente que se iniciara el procedimiento.
El Ayuntamiento tiene derecho a recurrir la resolución y a defender sus competencias ante los tribunales. Pero el debate público exige diferenciar entre hechos comprobados, interpretaciones jurídicas y predicciones económicas. La existencia de riesgos no demostrados no debería servir para paralizar automáticamente una medida destinada a contener los precios y mejorar la estabilidad de las personas que viven de alquiler en dos de los barrios con mayores problemas residenciales de Gijón.
Texto consolidado de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda
Sentencia 26/2025 del Tribunal Constitucional
Sentencia 120/2024 del Tribunal Constitucional
Plan Estatal de Vivienda 2026-2030
Acuerdo del Pleno de Gijón de 15 de noviembre de 2023
Para terminar el post quiero manifestar que después de más de tres años de gobierno municipal de Moriyón en Gijón, el balance en materia de vivienda no puede medirse por el número de anuncios, fotografías, titulares o programas presentados, sino por sus resultados concretos: cuántas viviendas asequibles se han incorporado al mercado, cuántas familias han accedido a un alquiler digno, cuánto se ha ampliado el parque público y en qué medida se ha reducido el esfuerzo económico que soportan los hogares gijoneses. Mientras esos datos no se presenten de manera clara, verificable y comparable, la propaganda no puede sustituir a la gestión.
El recurso contra la declaración de Cimavilla y La Arena como zonas tensionadas retrata esa política “escaparate”. En lugar de afrontar la emergencia residencial con todos los instrumentos disponibles, el gobierno de la derecha extrema de Moriyón acude a los tribunales para intentar paralizar una medida dirigida a contener los alquileres. Para justificarlo, transforma consultas aisladas en anuncios de una retirada “masiva” de viviendas, presenta posibles efectos económicos como daños irreparables, califica una regulación contractual como una supuesta expropiación y asegura perjuicios financieros que no se corresponden con el contenido de los programas estatales de vivienda.
No se trata de una diferencia menor de interpretación. Cuando una Administración utiliza expresiones alarmistas sin aportar cifras, porcentajes, series estadísticas, evaluaciones económicas o indicadores que permitan comprobarlas, está sustituyendo la evidencia por un relato político. No es aceptable hablar de retirada masiva sin indicar cuántas viviendas se retirarían; anunciar subidas generalizadas sin estimar su alcance; advertir de un quebranto económico sin cuantificarlo, o presentar como inevitables unas consecuencias que los propios informes formulan únicamente como posibilidades.
La gravedad aumenta porque estas afirmaciones no se emplean en un debate abstracto, sino para intentar suspender una medida relacionada con uno de los mayores problemas sociales de Gijón. Detrás de cada alquiler inasumible hay jóvenes que no pueden independizarse, familias que destinan una parte desproporcionada de sus ingresos a la vivienda, personas obligadas a abandonar sus barrios y hogares que viven bajo la amenaza de no poder renovar su contrato. Frente a esta realidad, el gobierno municipal responde protegiendo su relato antes que ofreciendo resultados medibles… Eso sí, cobrando buenos salarios que muchos de ellos no perciben en la vida civil.
Moriyón y sus socios del PP pueden discrepar de la Ley de Vivienda y recurrir las decisiones del Principado, pero no deberían presentar hipótesis sin cuantificar como certezas técnicas ni utilizar informes municipales para revestir de objetividad lo que constituye una decisión política. Gobernar exige aportar soluciones, asumir responsabilidades y someter las políticas públicas a evaluación. Lo contrario es política “escaparate”: anunciar mucho, resolver poco y buscar culpables fuera cuando los resultados no llegan.
El problema de la vivienda en Gijón no se resolverá con campañas de imagen, actuaciones de alcance limitado ni recursos judiciales contra las medidas que incomodan a los intereses inmobiliarios. Se resolverá aumentando de forma significativa el parque público, movilizando vivienda vacía, rehabilitando inmuebles, protegiendo el alquiler residencial y publicando datos que permitan comprobar el efecto real de cada actuación. Después de más de tres años, el gobierno municipal debe dejar de esconder su falta de resultados detrás de afirmaciones alarmistas sin respaldo métrico. La ciudadanía de Gijón no necesita más propaganda ni más excusas: necesita viviendas y políticas eficaces que garanticen el derecho a vivir dignamente en Gijón.
Ya lo dijo Voltaire: «Quien tiene el poder de volveros absurdos tiene también el poder de volveros injustos».
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