Ayer y hoy se han publicado dos noticias en la prensa regional que reflejan, desde perspectivas distintas pero complementarias, la evolución reciente del problema de la vivienda en España, especialmente en el mercado del alquiler.
Por un lado, hoy se publica el análisis de CaixaBank Research donde describe con bastante detalle cómo el mercado del alquiler se ha dividido en dos realidades muy diferentes. En los contratos en vigor, las subidas han estado fuertemente contenidas, generalmente por debajo del 3% entre 2018 y 2025. Esto se explica por la intervención regulatoria del Gobierno tras la crisis inflacionaria derivada de la guerra de Ucrania: primero con topes del 2% en 2022 y 2023, después del 3% en 2024, y finalmente con la introducción del nuevo Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda (IRAV) en 2025, que incluso se ha situado por debajo del IPC. Durante la pandemia, esta contención fue aún más evidente, llegando a una mediana del 0%.
Sin embargo, el problema aparece con toda virulencia en los nuevos contratos de alquiler. CaixaBank Research señala que estos han experimentado un fuerte repunte tras la pandemia, con crecimientos que desde 2024 superan claramente la inflación y que en los últimos meses de 2025 alcanzan subidas medias del 15%. Esta brecha entre contratos antiguos y nuevos genera tensiones importantes en el mercado. Aunque existen regulaciones en zonas tensionadas como Cataluña —donde el precio no puede superar el del contrato anterior salvo excepciones—, la presión sigue siendo elevada.
El informe también analiza el esfuerzo económico de los hogares, que se mantiene en torno al 30% de los ingresos de media, pero con un dato preocupante: en un 30% de los casos se supera el 40%, entrando en situación de “sobreesfuerzo”. Esta situación provoca que muchas familias opten por cambiar de vivienda para mantener su nivel de gasto, aunque ello implique empeorar condiciones (casas más pequeñas, peor ubicadas o de menor calidad). Los jóvenes son el colectivo más afectado, ya que aproximadamente la mitad vive de alquiler y destina cerca del 30% de sus ingresos a la vivienda, con especial impacto en grandes ciudades donde el esfuerzo puede alcanzar el 35%-40%. Como conclusión, CaixaBank apunta que la única solución estructural pasa por aumentar la oferta de vivienda para mejorar la asequibilidad https://bit.ly/4rDxlAv
En este contexto, la segunda noticia publicada ayer muestra la respuesta institucional a este problema, con la creación desde el gobierno regional asturiano de “Casa 47”, la nueva entidad pública impulsada para fomentar el alquiler asequible https://bit.ly/4sl02U2 Este proyecto, heredero de Sepes, toma su nombre del artículo 47 de la Constitución y busca consolidar la vivienda como un derecho. Como ejemplo, se ha puesto en marcha un proyecto piloto en varias ciudades, destacando el caso de Mieres, donde 443 solicitudes compiten por 37 viviendas de alquiler asequible, lo que evidencia la alta demanda existente.
Las viviendas ofertadas presentan precios significativamente más bajos que los del mercado (desde 343 euros hasta 735 euros mensuales según tamaño) y contratos de larga duración (hasta 75 años), lo que pretende garantizar estabilidad a largo plazo. Además, el Gobierno regional plantea que la vivienda protegida tenga carácter permanente, evitando errores del pasado como su privatización. Este enfoque se complementa con una fuerte inversión pública: desde 2018 se han destinado 265 millones a políticas de vivienda en Asturias, y el futuro Plan de Vivienda 2026-2030 prevé 231 millones adicionales para construcción, ayudas al alquiler y rehabilitación.
En conjunto, ambas noticias se conectan claramente: mientras CaixaBank Research diagnostica un mercado tensionado, con fuertes subidas en nuevos alquileres y dificultades crecientes para los jóvenes, la iniciativa “Casa 47” representa un intento de las administraciones públicas de intervenir aumentando la oferta de vivienda asequible y garantizando el acceso como un derecho, especialmente en los territorios más afectados.
Las dos noticias permiten trazar una radiografía bastante clara, basada en datos y hechos, del problema de la vivienda en Asturias y de cómo este se manifiesta de forma desigual según el territorio.
El punto de partida lo marca el informe de CaixaBank Research, que identifica una fractura clave en el mercado del alquiler: mientras los contratos en vigor están estabilizados por regulación (subidas generalmente por debajo del 3%), los nuevos contratos han experimentado incrementos muy elevados, con una media del 15% en 2025. Esta diferencia no es menor, porque en la práctica crea dos mercados paralelos: uno “protegido” para quienes ya están dentro y otro mucho más caro para quienes acceden por primera vez o necesitan mudarse.
Este fenómeno tiene una traslación directa a Asturias. Aunque la comunidad no presenta, en términos agregados, los niveles de tensión de Madrid o Barcelona, sí reproduce las dinámicas fundamentales: el acceso a un nuevo alquiler es cada vez más caro en comparación con los contratos antiguos. Esto explica que, incluso en un territorio con menor presión demográfica, el esfuerzo medio del alquiler se sitúe en torno al 30% de los ingresos, con un 30% de hogares superando el 40%, lo que se considera sobreesfuerzo.
La segunda noticia aporta un dato muy concreto que permite medir la magnitud del problema en Asturias: en Mieres, 443 solicitudes para solo 37 viviendas de alquiler asequible. Esto supone aproximadamente 12 solicitantes por vivienda, una ratio que evidencia una demanda muy superior a la oferta disponible. Además, los precios de estas viviendas —343 € para dos dormitorios, 458 € para tres y 735 € para cuatro— sirven como referencia de lo que se considera “asequible” en el contexto regional. Es importante porque esos importes están claramente por debajo de los precios que están alcanzando muchos nuevos contratos en zonas urbanas.
Si trasladamos esta radiografía a las principales ciudades y municipios mencionados, se observan matices relevantes:
En Oviedo y Gijón, como principales núcleos urbanos, se concentran las dinámicas más cercanas a las descritas por CaixaBank. El esfuerzo del alquiler tiende a situarse entre el 30% y el 35% de los ingresos, pudiendo alcanzar el 40% en nuevos contratos, especialmente en zonas céntricas o bien comunicadas. Esto afecta particularmente a los jóvenes, que tienen mayor dependencia del alquiler. La consecuencia práctica es la movilidad forzada: muchas personas optan por viviendas más pequeñas, periféricas o de menor calidad para no superar su capacidad económica.
En Llanes, el problema adopta una forma distinta pero igualmente relevante: la presión turística. Aunque ambas noticias no entran en detalle sobre vivienda turística, el hecho de que en municipios de menor tamaño el esfuerzo se sitúe entre el 25% y el 30% no implica ausencia de problemas. En zonas costeras como Llanes, la disponibilidad de vivienda para alquiler residencial suele verse limitada por otros usos, lo que reduce la oferta efectiva y puede tensionar los precios en determinados momentos del año o en determinadas zonas. En este contexto, el acceso a vivienda estable puede ser especialmente complicado para población joven o trabajadores locales.
El caso de Mieres, por su parte, es especialmente ilustrativo porque muestra el “lado oculto” del problema: incluso en municipios con menor presión de mercado, la demanda de vivienda asequible es muy elevada cuando existe oferta pública. La ratio de más de 12 solicitantes por vivienda indica que hay una necesidad estructural no cubierta, que no siempre se refleja en los precios medios pero sí en la dificultad de acceso.
La radiografía que dibujan los datos del mercado del alquiler —subidas del 15% en nuevos contratos, esfuerzo medio del 30% con un 30% de hogares superando el 40%, y ratios de más de 12 demandantes por vivienda asequible— sitúa el problema de la vivienda en un plano muy concreto: existe una tensión real entre la demanda y la oferta, especialmente en el acceso a nuevas viviendas en alquiler.
En ese contexto, la posición de los gobiernos municipales que rechazan la intervención pública en el mercado debe analizarse a partir de los resultados observables y no de planteamientos teóricos. En municipios como Gijón o Llanes, donde se ha defendido una menor intervención y una mayor confianza en el funcionamiento del mercado, el dato relevante es que la oferta de vivienda asequible no ha aumentado mediante promoción pública en la actual legislatura. Es decir, no se han incorporado nuevas viviendas públicas que actúen directamente sobre uno de los principales cuellos de botella señalados por el propio análisis de CaixaBank: la falta de oferta.
Esta posición política se alinea con planteamientos defendidos a nivel autonómico por dirigentes como el sicario, Álvaro Queipo, quien ha manifestado su rechazo a la intervención del mercado del alquiler mediante regulaciones o límites de precios, apostando por soluciones basadas en la liberalización y el estímulo de la oferta privada https://bit.ly/41h393q Este posicionamiento es coherente en el plano ideológico, pero debe contrastarse con los resultados empíricos allí donde estas políticas no intervencionistas se han aplicado en el ámbito local bajo gobiernos de su partido y aliados afines, como los fascistas de VecinosxLlanes y sus socios de la derecha extrema de Foro en Gijón.
Si se comparan ambas realidades —por un lado, un mercado que eleva con fuerza los precios en los nuevos contratos, y por otro, la ausencia de incremento del parque público— se observa que no se ha producido una corrección estructural del problema desde el ámbito municipal. Esto tiene consecuencias prácticas: en Gijón, donde la presión urbana es mayor, el acceso a vivienda obliga a asumir esfuerzos cercanos o superiores al 35% de los ingresos en muchos casos; en Llanes, la limitada disponibilidad de vivienda residencial estable reduce las opciones para la población local, especialmente en determinadas zonas.
El elemento central del análisis es que el mercado, por sí solo, no está generando suficientes viviendas a precios compatibles con los niveles de ingresos de una parte significativa de la población, especialmente jóvenes. Este hecho no es una hipótesis, sino que se refleja en indicadores concretos: incremento de precios por encima de la inflación, sobreesfuerzo económico y elevada demanda cuando se ofrecen alternativas asequibles.
Frente a esto, la ausencia de promoción pública implica que uno de los mecanismos directos para aumentar la oferta —la construcción o movilización de vivienda protegida o asequible— no se ha utilizado en esos municipios durante la legislatura. Esto no invalida otras posibles estrategias, pero sí evidencia que no se ha actuado sobre el factor que el propio diagnóstico económico identifica como clave: ampliar la oferta disponible en condiciones accesibles.
Foto: Juan Carlos Armas, Enrique Riestra y Álvaro Queipo, el trio calavera del problema de la vivienda en Llanes
Por tanto, el contraste entre la situación del mercado y la acción (o inacción) pública es claro: mientras los indicadores apuntan a un problema de acceso y de escasez de vivienda asequible, la falta de promoción pública mantiene inalterado ese desequilibrio. En términos prácticos, esto se traduce en que los efectos del mercado —subidas en nuevos contratos, mayor esfuerzo económico y desplazamiento de la población hacia viviendas de menor calidad o peor ubicación— continúan sin un contrapeso significativo desde el ámbito local.
En definitiva, el análisis de esta situación no requiere especulación, sino atender a los datos disponibles: un mercado tensionado, una demanda acreditada de vivienda asequible y una ausencia de incremento del parque público en determinados municipios como Llanes y Gijón. La consecuencia observable es que las dificultades de acceso a la vivienda persisten, especialmente para los colectivos más vulnerables dentro del mercado del alquiler, en un contexto en el que las posiciones contrarias a la intervención pública no han venido acompañadas, hasta el momento, de resultados que modifiquen esos indicadores.
El análisis de la situación de la vivienda en Asturias, a la luz de los datos disponibles, permite incorporar otro elemento relevante: el papel que se está otorgando al sector privado en la gestión del problema y cómo se está utilizando el suelo público.
Partiendo de la base ya descrita —un mercado con subidas del 15% en nuevos contratos, un esfuerzo medio del 30% y una demanda acreditada de vivienda asequible que supera ampliamente la oferta disponible—, la cuestión central es cómo se incrementa esa oferta. En este punto, algunas administraciones locales han optado por fórmulas en las que el protagonismo recae en promotores privados, facilitando suelo público o impulsando desarrollos en los que la rentabilidad empresarial es un elemento clave.
Este planteamiento se ha traducido, en la práctica, en políticas orientadas a hacer viable económicamente la promoción, como el debate sobre el incremento de los módulos de vivienda protegida. Subir estos módulos implica, de facto, elevar el precio máximo de venta o alquiler de la vivienda protegida, lo que puede facilitar la entrada de promotores, pero al mismo tiempo reduce el grado de asequibilidad para los potenciales beneficiarios. Es decir, introduce una tensión directa entre viabilidad económica del promotor y accesibilidad para la población.
En este contexto, el uso de suelo público adquiere una importancia estratégica. Cuando estos suelos se destinan a desarrollos donde la iniciativa privada tiene un peso central, el resultado depende de cómo se equilibre esa colaboración: si el objetivo prioritario es maximizar la oferta a precios accesibles o garantizar condiciones de rentabilidad que incentiven la construcción como promueve el gobierno municipal de Gijón. Los datos disponibles no reflejan, por el momento, un aumento significativo del parque de vivienda asequible derivado de estas políticas en los municipios analizados.
El caso de Llanes introduce otra dimensión del problema: la planificación urbanística. En el desarrollo del nuevo planeamiento, la proporción de vivienda reservada para uso público o protegido resulta un indicador clave. Si, dentro de un volumen elevado de nuevas viviendas previstas, la reserva para vivienda pública es minúscula, el efecto estructural sobre el acceso a la vivienda será limitado. Esto es especialmente relevante en municipios donde la disponibilidad de vivienda ya es un factor crítico, ya que el planeamiento urbanístico es una de las herramientas principales para corregir desequilibrios a medio y largo plazo.
Por tanto, al poner en relación todos estos elementos —mercado tensionado, escasez de oferta asequible, utilización de suelo público y planificación urbanística— se observa un patrón claro: las políticas que priorizan la participación del sector privado sin un incremento significativo del parque público ni una reserva amplia de vivienda protegida no están generando, según los indicadores disponibles, una mejora sustancial en el acceso a la vivienda como sucede en municipios como Gijón y Llanes.
En términos estrictamente analíticos, sin recurrir a valoraciones externas, los datos muestran que el problema identificado (falta de oferta asequible) persiste, mientras que las herramientas empleadas (ajustes de módulos, colaboración con promotores como sucede en Gijón y baja proporción de vivienda pública en planeamientos como sucede en Llanes) no han producido, hasta ahora, un cambio cuantificable en los principales indicadores: precios de acceso, esfuerzo económico de los hogares y número de viviendas disponibles a precios asequibles.
Para terminar el post quiero manifestar que a la vista de los datos y de los resultados observables, el problema de la vivienda en Asturias no admite ya diagnósticos ambiguos ni respuestas dilatorias. Cuando los nuevos contratos suben un 15%, cuando uno de cada tres hogares destina más del 40% de sus ingresos al alquiler y cuando la demanda de vivienda asequible multiplica por más de diez la oferta disponible, la cuestión deja de ser ideológica para convertirse en una evidencia material.
En ese contexto, la responsabilidad política no puede medirse por discursos, sino por resultados. Y los resultados, en municipios como Gijón o Llanes y en el ámbito autonómico, son claros: no se ha ampliado de forma significativa el parque público, no se ha corregido el desequilibrio entre oferta y demanda y no se ha reducido el esfuerzo económico que soportan los ciudadanos.
Cuando responsables públicos como Carmen Moriyón, Enrique Riestra o Álvaro Queipo sostienen modelos que priorizan la rentabilidad del mercado o delegan la solución en dinámicas que, según los datos, no están resolviendo el problema (el mercado), el contraste con la realidad se vuelve inevitable. No se trata de cuestionar posiciones ideológicas, sino de constatar que los indicadores clave —precio, acceso y esfuerzo— no han mejorado bajo esas estrategias.
El resultado es que, mientras el mercado fija precios al alza, una parte creciente de la población queda fuera o se ve obligada a aceptar peores condiciones de vida. En ese escenario, la vivienda deja de ser un derecho efectivo y se comporta, en la práctica, como un bien condicionado por la capacidad económica, sin mecanismos suficientes que corrijan ese desequilibrio.
El epílogo es, por tanto, directo: cuando el problema está medido, cuando la demanda está cuantificada y cuando las soluciones estructurales pasan por aumentar la oferta asequible, la ausencia de resultados no es neutral. Mantener políticas que no alteran estos indicadores implica, de hecho, consolidar una situación en la que el acceso a la vivienda sigue siendo una dificultad real para miles de ciudadanos. Y esa es una realidad que no se explica por discursos, sino por datos.
Ya lo dijo Nelson Mandela: “Una sociedad que no garantiza la vivienda digna está fallando en lo más básico.”
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